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北京創(chuàng)為律師事務(wù)所分析地價對拆遷估價的影響
根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》就城市房屋拆遷補償問題明確規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償;拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換; 貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。北京創(chuàng)為律師事務(wù)所的律師分析在城市房屋拆遷過程中，用房地產(chǎn)的市場評估價格作為被拆遷房屋貨幣補償?shù)囊罁?jù)，充分體現(xiàn)了在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，拆遷人和被拆遷人作為平等的民事行為主體，就被拆遷房屋補償而言，是一種等價交易關(guān)系。
在我國，由于城市房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體相一致的原則，因此，城市房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~是包括被拆遷房屋實體和其所占用的土地使用權(quán)在內(nèi)的一個完整的公平的市場價格。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);在條件許可的情況下，設(shè)定房地產(chǎn)抵 押權(quán)的土地使用權(quán)可以是以劃撥方式取得的。這說明劃撥土地也具有抵押價值，按照等價交易的原則，劃撥土地使用權(quán)應(yīng)作為拆遷價格的構(gòu)成部分。
即使是征用農(nóng)村集體的土地，《土地管理法》也規(guī)定了要按照被征用土地的原用途給予補償，并明確了征地補償的項目和補償?shù)膬r格標(biāo)準(zhǔn)。以上說明，土地使用權(quán)價值是城市房屋拆遷補償價格構(gòu)成中不可或缺的重要組成部分，在特定的區(qū)位環(huán)境條件下，甚至對城市房屋拆遷補償?shù)慕痤~起決定性的作用。
土地使用權(quán)的權(quán)益和房屋建筑物實體形態(tài)構(gòu)成了城市房屋拆遷補償價格的基礎(chǔ)，它們的不同組合成為影響城市房屋拆遷補償價格的比較因素。如果我們把土地使用權(quán)的權(quán)益看作區(qū)位價格，同時取房屋建筑物實體形態(tài)的重置價格，在不同房屋結(jié)構(gòu)形式和不同容積率的情況下，房屋建筑物對土地的利用有的比較充分，表現(xiàn)為建筑面積可能大于占用范圍內(nèi)的土地面積，有的比較富余，表現(xiàn)為所占用的土地面積大于建筑面積，比較典型的情況下，甚至是只“拆遷”基本不影響房屋使用的土地。由于城市房屋拆遷估價標(biāo)的物的主體眾多，不同估價對象的評估價格具有密切的關(guān)聯(lián)性，城市房屋拆遷估價政策性強，又是一種即時交易的關(guān)系，拆遷估價 結(jié)果作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，對拆遷當(dāng)事人的利益具有直接的影響。拆遷估價有如此重要的作用，在較短的時間內(nèi)，面對大量的估價標(biāo)的物，一一量化影響不同土地使用權(quán)權(quán)益與房屋建筑物實體形態(tài)的組合整體對城市房屋拆遷補償價格的影響，將是十分困難的。
由此，北京創(chuàng)為律師事務(wù)所律師就如何定量確定土地使用權(quán)價值對城市房屋拆遷補償價格分析如上，形成一條清晰的土地使用權(quán)和房屋建筑的價值和實物形態(tài)在不同配比的情況下，量化土地使用權(quán)價值對城市房屋拆遷補償價格影響的技術(shù)路線，正確處置城市房屋拆遷補償價格構(gòu)成中地價與房價的關(guān)系，是城市房屋拆遷估價操作框架的中心環(huán)節(jié)。
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