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北京創(chuàng)為律師事務(wù)講解：土地“征收”與“征用”的問(wèn)題
國(guó)家發(fā)展腳步的加快，城市和農(nóng)村都面臨著大量的拆遷。國(guó)家征收了大量土地，然而土地被征用后會(huì)怎么處置，又該怎樣運(yùn)作，其中又有哪些問(wèn)題呢?今天北京創(chuàng)為律師事務(wù)所為大家講解，土地“征收”與“征用”中存在的問(wèn)題。
1、土地征而不用現(xiàn)象普遍，大量閑置
與土地征用數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快和違法征地現(xiàn)象嚴(yán)重緊密相連的是，絕大多數(shù)被征用土地遠(yuǎn)未被有效利用，而是被大量閑置、撂荒，失地農(nóng)民意見(jiàn)很大。全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積已達(dá)3.5萬(wàn)平方公里，圈占耕地43%閑置。
2、開(kāi)發(fā)用地獲得困難，成本過(guò)高
由于所有集體土地要由政府征用之后才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，征與不征完全由政府說(shuō)了算，加之程序繁瑣、周期漫長(zhǎng)、黑箱操作，各種搭車收費(fèi)高昂以及腐敗等原因，導(dǎo)致用地成本畸高，真正的投資者獲得土地非常困難。這種土地供給普遍不足、地價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象在大城市表現(xiàn)得尤為突出。由政府壟斷土地在很大程度上是對(duì)香港做法的借鑒，但是我們的稅率卻又比香港高出一倍，而且制度不健全所造成的其他潛在用地成本更是香港所沒(méi)有的。這必然使相當(dāng)一部分投資者卻步，而且地價(jià)過(guò)高必然造成房?jī)r(jià)畸高，進(jìn)而使很多老百姓只能望房興嘆。
3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，農(nóng)民損失嚴(yán)重
我國(guó)當(dāng)前土地征用立法對(duì)土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有的規(guī)定了固定的標(biāo)準(zhǔn)，如土地管理法。有的僅含糊規(guī)定給予“適當(dāng)補(bǔ)償”或“補(bǔ)償”。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是由行政機(jī)關(guān)裁量，非常容易造成任意降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。就土地管理法而言，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)一般情況下為該土地征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍，安置費(fèi)為4至6倍。這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將補(bǔ)償限于直接損失，間接損失的補(bǔ)償則根本就不予考慮。而且，即使是對(duì)直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也過(guò)低，按土地農(nóng)業(yè)產(chǎn)值來(lái)計(jì)算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本沒(méi)有顧及到近幾年農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的現(xiàn)實(shí)情況。土地明明已是價(jià)比黃金，而向農(nóng)民征用時(shí)卻以糧食的價(jià)格來(lái)計(jì)算補(bǔ)償。這實(shí)際上無(wú)異于巧取豪奪，根本不足以填補(bǔ)農(nóng)民所遭受的損失，也根本不足以制約任意征地行為。
土地征收的背后是各種錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題。希望通過(guò)北京創(chuàng)為律師事務(wù)所的講解能讓大家了解土地“征收”和“征用”中的各種問(wèn)題，以避免相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生或采取合理的解決方式。
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