中外征收補(bǔ)償制度比較研究
2014-04-18 17:17???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
一、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在美國，土地征用被稱為“最高土地權(quán)”的行使，美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征用前的市場價格為計算標(biāo)準(zhǔn)，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮到補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值;同時，還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓摺⒔?jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，加拿大對土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場價格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和追加用途，按當(dāng)時的市場價格補(bǔ)償。具體來看，加拿大的土地征用補(bǔ)償包括：(1)被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時的市場價格補(bǔ)償。(2)有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。(3)干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。(4)重新安置的困難補(bǔ)償。
英國的土地征用被稱為“強(qiáng)制收買”。英國對土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，其中土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場土地價格;(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為市場的貶值價格;(3) 租賃權(quán)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價值及因征用而引起的損害;(4)遷移費、經(jīng)營損失等干擾的補(bǔ)償;(5)其他必要費用支出的補(bǔ)償(如律師或主任的代理費用、權(quán)利維護(hù)費等)。補(bǔ)償?shù)墓纼r日期：是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地權(quán)利時，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準(zhǔn)則規(guī)定，假如補(bǔ)償金額為雙方同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補(bǔ)償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。
德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：(1)土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值;(2)營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其它土地投資可獲得的同等收益;(3)征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準(zhǔn)。
法國的土地補(bǔ)償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準(zhǔn)計算的。同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。同時為了控制補(bǔ)償，被征用不動產(chǎn)的用途已公布征用規(guī)定1年前的實際用途為準(zhǔn)。
瑞典的土地補(bǔ)償費中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r格上漲部分，而且一致通過改變土地用途，提高土地補(bǔ)償費的投機(jī)行為。瑞典對土地征用補(bǔ)償價格的計算，以10年前該土地的價格為準(zhǔn)。
日本的土地征用稱為“土地收用”，日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個部分：(1)征用損失補(bǔ)償，對征地造成的財產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償，按被征用財產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值即正常的市場價值補(bǔ)償;(2)通損補(bǔ)償，對因征地而可能導(dǎo)致土地被征用的附帶性損失的補(bǔ)償;(3)少數(shù)殘存者的補(bǔ)償;(4)離職者的補(bǔ)償，對因土地征用造成業(yè)主損失的補(bǔ)償;(5)事業(yè)損失補(bǔ)償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有替代地補(bǔ)償(包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)?。
韓國土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個方面：(1)地價補(bǔ)償，為土地征用補(bǔ)償?shù)闹饕糠帧?990年韓國統(tǒng)一以公示地價為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：(2)殘余地價補(bǔ)償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償;(3)遷移費用補(bǔ)償，對被征地上的定著物，不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時期等進(jìn)行裁決。
在新加坡，關(guān)于土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻椖堪ㄒ蛲恋卣饔迷斐赏恋胤指畹膿p害、被征用的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費用、測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。
我國土地補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。土地補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)是征用耕地的補(bǔ)償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至 10倍，征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。每一個需要安置的農(nóng)民人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補(bǔ)償費由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和不得超過該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
二、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較
通過中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較，我們不難看出我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃重的計劃經(jīng)濟(jì)色彩，與我國正在建設(shè)和完善的市場經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的，帶有明顯的不適應(yīng)性和滯后性。我國同國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
(一)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低
土地征用具有強(qiáng)制性，但其實質(zhì)仍是一種購買行為，是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權(quán)人喪失的只是是否出售土地的決定權(quán)，土地的出售價格仍應(yīng)該由市場公平交易來決定。但從《土地管理渤的種種規(guī)定可以看到，目前我國土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府單方面制定出來的，在制定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為，不僅沒有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失，就是直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都只是根據(jù)耕，地常年產(chǎn)值來制定，盡管現(xiàn)行{土地管理法》提高了補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況，補(bǔ)償金額明顯偏低。
(二)沒有考慮土地價格變動的因素
影響土地價格變動的因素很多，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)因素的不同均會導(dǎo)致地價的差異，即使是同一塊土地，不同的投資水平也會出現(xiàn)產(chǎn)量的差別，而現(xiàn)行《土地管理法》中依據(jù)耕地常年產(chǎn)值所制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本無法體現(xiàn)這些因素的不同所導(dǎo)致的地價差異。
(三)沒有遵循較有效利用的原則
土地價格評估要遵循一條重要的原則——較有效利用原則也就是說土地估價應(yīng)以估價對象的較有效利用為前提。被征用土地獲得轉(zhuǎn)用許可，其較有效利用顯然是作為建設(shè)用地，如果對此地塊進(jìn)行價格評估，其必然是以土地實際最佳用途為依據(jù)，此時土地的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其利用現(xiàn)狀的價值。因此，在理論上，用地單位應(yīng)該按照建設(shè)用地的市場價格獲得被征用土地的使用權(quán)，被征地農(nóng)民應(yīng)該按照公平市場價格獲得失地補(bǔ)償，國外也是按這一原則給予農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?，但在我國現(xiàn)實中，用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償金卻少得多，而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金，顯然，用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。
三、對我國征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的幾點建議
(一)土地征用補(bǔ)償遵循公平市場價格原則
遵循公平市場價格原則進(jìn)行征地補(bǔ)償是市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。土地征用是典型的公權(quán)行為，土地征用補(bǔ)償是對失地農(nóng)民的財產(chǎn)補(bǔ)償，從理論上講，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)及范圍應(yīng)以失地農(nóng)民的損失而不是以征用者的所得為基準(zhǔn)，同時還要綜合考慮土地對失地農(nóng)民的特殊價值、農(nóng)民失去土地的間接損失等因素。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，征地中不同利益主體對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或成本的預(yù)期，取決于使用者對土地市場價格的認(rèn)知程度，而合理、公平的補(bǔ)償無論在買方還是賣方看來，都應(yīng)該是“合理的市場價值或買者樂意支付、賣者愿意接受的價格”。這些特點在國外的土地征用補(bǔ)償中都得到了體現(xiàn)。而我國的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻沒有遵循公平市場價格的原則，帶有計劃經(jīng)濟(jì)的色彩，從而導(dǎo)致土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。
(二)解決補(bǔ)償方式
無論是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低還是補(bǔ)償方式不妥當(dāng)，表面上損失的是農(nóng)民的利益，從更深層次看，損失的是政府的利益。屆時政府將要為其過低的補(bǔ)償重新買單?，F(xiàn)實中，補(bǔ)償?shù)姆绞接袔追N：一是以現(xiàn)金補(bǔ)償：二是留一部分農(nóng)地或蓋門面房; 三是土地作價入股。以現(xiàn)金一次性補(bǔ)償不妥，這是因為若補(bǔ)償費發(fā)給農(nóng)民，某些農(nóng)民可能會在短時間內(nèi)用光;若把錢留在村組，一則村組干部可能會腐敗，尤其是目前缺乏有效監(jiān)督的情況下;二是村組將錢用于置辦企業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)，因企業(yè)本身存在巨大的商業(yè)風(fēng)險，屆時可能會血本無歸。若把錢買保險，從保險費領(lǐng)取的特殊性考慮，時下農(nóng)民拿不到錢，生存就存在問題。統(tǒng)籌考慮應(yīng)變“一次性補(bǔ)償”為“永久性受益”，而留一部分農(nóng)地或蓋門面房、土地作價入股這兩種方式恰恰兼顧了眼前利益與長遠(yuǎn)利益，所以可以大力推廣。為了規(guī)避農(nóng)民的短視行為，輕易將房子或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可對轉(zhuǎn)讓權(quán)利進(jìn)行限制，即除非發(fā)生死亡事宜而需轉(zhuǎn)讓外，其它情形下的轉(zhuǎn)讓一律不辦理房子過戶登記和股東變更登記手續(xù)。
(三)考慮土地在級差地租上的差異
考慮到土地價格的變動因素，各個城市可根據(jù)城市的實際情況按區(qū)位劃分為不同類別的地區(qū)，在綜合測算各類地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的基礎(chǔ)上，充分考慮新老政策平穩(wěn)過渡等因素，分別確定市區(qū)、郊區(qū)和郊縣土地補(bǔ)償費綜合價標(biāo)準(zhǔn)，例如南京市首先取消了傳統(tǒng)做法，市區(qū)每畝為1.8萬元，郊區(qū)每畝為1.6萬。
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