如何確定公房拆遷補(bǔ)償權(quán)利人
2014-03-31 13:51???作者：admin_cq???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
公房，是我國以前特殊住房體制下遺留下來的特殊房屋所有權(quán)形式，現(xiàn)較多的存于全國省會城市、較大市以及地級市中，由于現(xiàn)在國家正處于城市化進(jìn)程發(fā)展的大潮 中，這些公房的存在，在拆遷或財產(chǎn)分割等過程中就出現(xiàn)了大量的糾紛。那么早年這些公房在涉及拆遷利益時，應(yīng)該如何確定補(bǔ)償權(quán)利人呢?
一、什么是公房
我國目前現(xiàn)存的公房性質(zhì)有：直管公房和自管公房. 直管公房，是指由政府公房管理部門或政府授權(quán)經(jīng)營管理單位依法直接進(jìn)行經(jīng)營和管理的國家所有房屋, 其 產(chǎn)權(quán)直接歸國家所有。自管公房：是指由機(jī)關(guān)、企業(yè)或者事業(yè)單位享有產(chǎn)權(quán)并由其自身進(jìn)行管理的房屋產(chǎn)權(quán)。二者之間只是所有權(quán)主體不同，在法律性質(zhì)上都屬于非 私人享有所有權(quán)的房屋。在公房的使用過程中，房屋所有權(quán)人和房屋的實(shí)際使用人之間是房屋租賃的關(guān)系，使用權(quán)人實(shí)質(zhì)上就是公房的承租人，定期向所有權(quán)人繳納 房租。正是由于房屋的所有人和使用人不同，才醞釀著公房拆遷過程中所必然導(dǎo)致的權(quán)益糾紛。
二、受補(bǔ)償對象即承租人的確定與變更
通常意義上講公房承租人就是與單位或者房管部門簽訂承租協(xié)議的人，但是通常實(shí)踐中會有許多未依據(jù)情勢變更而發(fā)生承租人變更的情況，比如：
1、原承租人仍然健在且一直未變更過承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人。
2、 原承租人已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，且已經(jīng)變更承租人姓名，此時的承租人自然是變更后的承租人。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關(guān)系，基于此而獲得了公房的承租權(quán)，公房承租人對于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更 的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實(shí)體的處分。所以，依據(jù)北京市有關(guān)變更承租人 的規(guī)定和原單位的規(guī)定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權(quán)利的享有者。
3、 原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒有及時辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。這種情況一遇到拆遷補(bǔ)償就會出現(xiàn)很大問題，拆遷補(bǔ)償的巨大經(jīng)濟(jì)利益使得整個家庭、親人間反目成仇，其原因在于沒有及 時明確新的公房承租人。以北京為例，這種情況下，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒 有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請，出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。由此應(yīng)不難看出，承租權(quán)只能依法變更，不能 進(jìn)行繼承，所以，出現(xiàn)上訴情況時，就要結(jié)合未辦理變更手續(xù)之前房租的實(shí)際繳納人以及對于房屋日常管理的情況來確定實(shí)際的承租人，從而確立拆遷補(bǔ)償過程中的 權(quán)利人。
以上就是在拆遷中應(yīng)如何確定補(bǔ)償權(quán)利人，且一些地方法規(guī)政策的處理依據(jù)，希望能給公房承租人在遇到此類問題時帶來清晰的認(rèn)定與幫助。
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