一、公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷具有特殊性

1.公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)分

工程建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)工程建設(shè)目的的不同，可區(qū)分為公益性建設(shè)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目。二者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于：公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)目的是追求社會(huì)公益，建設(shè)主體對(duì)其建設(shè)開(kāi)發(fā)不追求利潤(rùn)的獲取，而經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)目的是實(shí)現(xiàn)特定主體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，建設(shè)主體實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的投資利潤(rùn)回報(bào)。正如美國(guó)判例法所闡明的：只要行為后果涉及權(quán)利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國(guó)就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個(gè)私人工廠(chǎng)的鐵路而請(qǐng)求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來(lái)停放車(chē)輛，從而減輕了影響貨主和車(chē)主的運(yùn)輸擁擠壓力，法院認(rèn)為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉兀渫恋卣魇蘸戏ā?/p>

我國(guó)《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設(shè)目的的不同對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對(duì)土地使用權(quán)的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認(rèn)為其中公益性建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)開(kāi)發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國(guó)家機(jī)關(guān)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、市政工程建設(shè)項(xiàng)目和公益設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，但三者的區(qū)別僅是開(kāi)發(fā)主體的不同，該差異對(duì)三者基于公益性建設(shè)目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成果是可以滿(mǎn)足社會(huì)大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財(cái)產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成果不僅具有使用價(jià)值，而且具有完全的交換價(jià)值，因而經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財(cái)產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目法律調(diào)整方式上的差異。財(cái)產(chǎn)是民商法的調(diào)整對(duì)象，因而經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，必須由建設(shè)用地申請(qǐng)人與建設(shè)用地借給人在平等自愿的基礎(chǔ)上以合意完成，經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)中的土地出讓行為應(yīng)為民事法律行為，應(yīng)受民商法調(diào)整;公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對(duì)象，公益性建設(shè)項(xiàng)目所需建設(shè)用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開(kāi)發(fā)建設(shè)中的土地劃撥行為屬于行政行為，應(yīng)由行政法規(guī)范。

需要指出的是：公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目不僅在國(guó)有土地使用權(quán)的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應(yīng)等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性

公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為相比，具有以下幾項(xiàng)特點(diǎn)：

一是公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷成本控制應(yīng)與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目有所不同。公益性建設(shè)項(xiàng)目是為不特定的社會(huì)公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設(shè)的公益性目的決定了其項(xiàng)目建設(shè)投入的收益率極低甚至沒(méi)有投入收益。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的一般規(guī)律是：投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該與投資收益相適應(yīng)。基于公益性建設(shè)項(xiàng)目的非盈利特征，國(guó)家應(yīng)控制其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障其建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程。與此相應(yīng)地，立法機(jī)關(guān)應(yīng)該制定相應(yīng)的法律制度控制公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本，促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。正如有學(xué)者所說(shuō)：市政、公益項(xiàng)目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，則既為國(guó)家財(cái)力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

二是公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的進(jìn)度控制也應(yīng)該與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目有所不同。公益性建設(shè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度直接關(guān)系到社會(huì)公共，因而利益對(duì)此應(yīng)予以嚴(yán)格控制。在工程建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作中，工程拆遷的進(jìn)度與項(xiàng)目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關(guān)。我國(guó)現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設(shè)項(xiàng)目拆遷設(shè)置了較嚴(yán)密的法律程序，根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門(mén)提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明后，被拆遷人才能申請(qǐng)取得拆遷許可證。筆者認(rèn)為：現(xiàn)行立法設(shè)置如此嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補(bǔ)償工作與城市居民的根本利益緊密相關(guān)，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴(yán)格的審批程序可以控制工程建設(shè)單位的工程拆遷，使其不能擅自實(shí)施工程拆除行為，侵害他人合法權(quán)益，也可以防止工程建設(shè)單位實(shí)施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會(huì)公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設(shè)項(xiàng)目出于其公益性的建設(shè)目的，一般均需要長(zhǎng)時(shí)期的設(shè)計(jì)論證，一般不會(huì)與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權(quán)益發(fā)生根本性的對(duì)立和沖突。在對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究和立項(xiàng)作嚴(yán)格論證和審批的情況下，對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目設(shè)置過(guò)于嚴(yán)密的拆遷安置法律程序，不但毫無(wú)必要，反而會(huì)無(wú)謂減緩公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，增加建設(shè)成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問(wèn)題需要立法的支持，公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為的特殊性決定了立法應(yīng)賦予其獨(dú)特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對(duì)獨(dú)立的特別法規(guī)范。

值得注意的是：上海市2001年出臺(tái)的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》(下稱(chēng)111號(hào)文)第十條和第二十六條就重大市政工程建設(shè)的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設(shè)項(xiàng)目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法中存在的主要問(wèn)題。按照111號(hào)文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目，重大市政工程可以就項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)暫停辦理建設(shè)施工等事項(xiàng)向拆遷主管部門(mén)提前提請(qǐng)審批，但是該提前申請(qǐng)并不能起到提前拆遷實(shí)施進(jìn)度，并進(jìn)而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號(hào)文也未對(duì)重大市政工程拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題作出另行規(guī)定，顯然，111號(hào)文第十條和第二十六條并不能滿(mǎn)足公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法需要解決的幾個(gè)問(wèn)題

筆者認(rèn)為，完善公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面著手進(jìn)行，具體而言：

1.公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷應(yīng)納入土地儲(chǔ)備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實(shí)施拆遷

以上海市的情況為例，二○○四年六月九日，《上海市土地儲(chǔ)備辦法》(下稱(chēng)《儲(chǔ)備辦法》)正式公布施行，這是上海市關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)規(guī)范。根據(jù)《儲(chǔ)備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲(chǔ)備是指市、區(qū)(縣)政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過(guò)實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。政府有關(guān)部門(mén)實(shí)施土地儲(chǔ)備，實(shí)質(zhì)上是政府將土地使用權(quán)征收或收購(gòu)，然后經(jīng)拆遷和前期開(kāi)發(fā)配套把“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”，然后予以供應(yīng)的過(guò)程。

需要注意的是：《上海市儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》(下稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》)第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當(dāng)從儲(chǔ)備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計(jì)劃。即新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地一般均須通過(guò)土地儲(chǔ)備取得。而公益性建設(shè)項(xiàng)目用地是否需要通過(guò)土地儲(chǔ)備方式取得，該《實(shí)施細(xì)則》未作規(guī)定。

筆者認(rèn)為，從降低公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本，推進(jìn)公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的角度，應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地取得納入土地儲(chǔ)備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：

一是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購(gòu)、拆遷和前期開(kāi)發(fā)，可以較為嚴(yán)格地控制公益性建設(shè)項(xiàng)目的用地和建設(shè)規(guī)模。根據(jù)《儲(chǔ)備辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地儲(chǔ)備一般要由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報(bào)送下一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃建議，該土地儲(chǔ)備計(jì)劃建議報(bào)經(jīng)政府土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后形成年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，該年度計(jì)劃應(yīng)與政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計(jì)劃以及明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。以上較為嚴(yán)格的土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃報(bào)批實(shí)施程序可以確保政府公益性建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)層層論證，逐級(jí)把關(guān)，防止公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的濫批濫用。此外，在土地儲(chǔ)備中，由于委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是受政府房地資源局委托實(shí)施儲(chǔ)備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補(bǔ)償?shù)冉裹c(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應(yīng)計(jì)劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實(shí)。政府部門(mén)主導(dǎo)實(shí)施拆遷有利于保障開(kāi)發(fā)進(jìn)度，控制供地范圍，防止用地申請(qǐng)人擅自擴(kuò)大用地范圍。由于土地的前期市政配套開(kāi)發(fā)也同時(shí)由政府委托相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施，因而政府還可以通過(guò)土地前期配套開(kāi)發(fā)控制儲(chǔ)備地塊的用途。

二是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購(gòu)、拆遷和前期開(kāi)發(fā)，可以降低公益性建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的成本。根據(jù)《儲(chǔ)備辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地供應(yīng)部門(mén)就供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性新增建設(shè)用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用外，應(yīng)全部劃入土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)基金，該基金的設(shè)立目的是支付土地開(kāi)發(fā)與整理的費(fèi)用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設(shè)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)成本。在重大市政工程建設(shè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，如果政府直接把經(jīng)配套開(kāi)發(fā)的熟地供應(yīng)給公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位，公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本將會(huì)大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購(gòu)、拆遷和前期開(kāi)發(fā)，可以大大加快公益性建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。將公益性建設(shè)項(xiàng)目的用地取得和前期開(kāi)發(fā)納入土地儲(chǔ)備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開(kāi)發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來(lái)，專(zhuān)注于項(xiàng)目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計(jì)施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開(kāi)發(fā)整理同時(shí)并行，就可以大大加快工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。降低公益性建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

基于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開(kāi)發(fā)納入土地儲(chǔ)備的法律規(guī)定中來(lái)，由有關(guān)土地儲(chǔ)備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購(gòu)、拆遷和前期開(kāi)發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)在現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度體系中的地位。

2.公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷應(yīng)形成相對(duì)獨(dú)立、統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市房屋拆遷的核心問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和上海市111號(hào)文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予被拆遷人拆遷安置補(bǔ)償，此外，拆遷人還應(yīng)對(duì)因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費(fèi)、不可移動(dòng)設(shè)備的重置費(fèi)以及由拆遷造成的被拆遷人的營(yíng)業(yè)損失等相關(guān)費(fèi)用向拆遷人予以補(bǔ)償。

以上是我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊话銟?biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為。我國(guó)現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟蛔阌腥?/p>

一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。

如上文所述，公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家在征收取得國(guó)有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)是國(guó)家征收行為;相比較而言，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國(guó)家不能以征收的方式為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國(guó)有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立國(guó)有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所區(qū)別。

筆者認(rèn)為，公益性建設(shè)項(xiàng)目適用房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)同土地使用權(quán)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。學(xué)界雖然對(duì)征收補(bǔ)償的理論基礎(chǔ)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不同學(xué)說(shuō)，但是這些學(xué)說(shuō)的主要觀點(diǎn)還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補(bǔ)償因土地征收給被征收人造成的直接損失(主要指由于征收所引進(jìn)被征收人的房地價(jià)值損失)和因土地征收所引起的土地征收時(shí)已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補(bǔ)償問(wèn)題，則由于其投資具有營(yíng)利性，其補(bǔ)償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補(bǔ)償。

二是征收城市國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過(guò)程中所發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。該補(bǔ)償在國(guó)有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補(bǔ)償被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，對(duì)被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請(qǐng)求設(shè)備搬遷補(bǔ)償。在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，國(guó)有公房的承租人同樣具有獨(dú)立的請(qǐng)求拆遷補(bǔ)償?shù)匚?，承租人可以按照有關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬身?xiàng)原則：一是給予城市國(guó)有土地使用權(quán)人以獨(dú)立的拆遷補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，二是拆遷補(bǔ)償額的計(jì)算方式是市場(chǎng)評(píng)估。

相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，而且包括集體耕地的征收補(bǔ)償。因?yàn)楹笳呤羌w土地征收的主要類(lèi)型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費(fèi)用補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償?shù)?，?jì)算該征收補(bǔ)償費(fèi)用的方法是按照過(guò)去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨(dú)立的補(bǔ)償費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)，而僅在《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。”至于土地補(bǔ)償費(fèi)如何在集體經(jīng)濟(jì)組織與包括集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t，集體土地征收補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算方法和土地使用權(quán)人的補(bǔ)償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴(yán)重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護(hù)。因而如何將國(guó)有土地征收補(bǔ)償和集體土地征收補(bǔ)償統(tǒng)一在共同的征收補(bǔ)償原則之下，是未來(lái)完善公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的重要內(nèi)容。

三是政府需要就公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷標(biāo)準(zhǔn)定期公布市場(chǎng)評(píng)估參照價(jià)格。如上文所述，公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地取得的法律基礎(chǔ)是政府的土地征收行為。由于土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與土地與地上附著物的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值緊密相關(guān)。因而政府實(shí)施土地征收補(bǔ)償，既要堅(jiān)持其征收行為的行政強(qiáng)制性效力，同時(shí)還要使其補(bǔ)償與被征收土地及其地上附著物的市場(chǎng)價(jià)值相適應(yīng)，以保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補(bǔ)償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補(bǔ)償價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制。即政府應(yīng)定期公布公益性發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土地征收或者房屋拆遷的補(bǔ)償參照價(jià)格。并在該政府指導(dǎo)補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)上，確定一定的補(bǔ)償價(jià)格調(diào)整幅度，在該補(bǔ)償價(jià)格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價(jià)值、收益等因素，確定土地征收補(bǔ)償(在國(guó)有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格)的最終價(jià)格。

筆者認(rèn)為：在上述土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格構(gòu)成中，房屋價(jià)值的補(bǔ)償，可參照同等區(qū)域同種類(lèi)型房屋的重置價(jià)確定，而土地征收的地價(jià)補(bǔ)償則可在被征收土地的土地基準(zhǔn)地價(jià)上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價(jià)格的同步性，該土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)與土地基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格同步制定、同步公布，同步實(shí)施。

3. 公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷申請(qǐng)與審批程序應(yīng)予以簡(jiǎn)化

我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實(shí)施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項(xiàng)目投資立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)取得審批和拆遷資金到位證明等相關(guān)申請(qǐng)前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡(jiǎn)化公益性建設(shè)項(xiàng)目的申請(qǐng)與實(shí)施程序，即是將公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的征收和前期配套開(kāi)發(fā)納入土地儲(chǔ)備體系，即由政府有關(guān)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府完成上述土地儲(chǔ)備和整理開(kāi)發(fā)工作。政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷工作的介入，為簡(jiǎn)化拆遷申請(qǐng)與實(shí)施程序奠定了重要的基礎(chǔ)。

《儲(chǔ)備辦法》第十條就土地儲(chǔ)備中的拆遷補(bǔ)償作出了如下規(guī)定：土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。另?yè)?jù)上海市111號(hào)文第十條規(guī)定：因重大市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以憑市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)或者市建設(shè)和管理委員會(huì)的批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴(kuò)建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請(qǐng)暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項(xiàng)目只需持項(xiàng)目批文，而無(wú)須持辦理完畢工程建設(shè)規(guī)劃許可證即可申請(qǐng)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設(shè)和建筑設(shè)施的處分行為。

但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設(shè)行為和建筑設(shè)施處分行為的時(shí)間，并未完全實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化拆遷申請(qǐng)和審批程序的目的。在土地儲(chǔ)備制度中，土地儲(chǔ)備計(jì)劃的審核程序十分嚴(yán)格，一旦一宗土地納入年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，即表明該宗土地的儲(chǔ)備已經(jīng)與城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設(shè)置較繁復(fù)的前置程序，既不能實(shí)現(xiàn)該前置程序設(shè)立的基本目的，又有審批制度重復(fù)設(shè)置之嫌。筆者認(rèn)為，在土地儲(chǔ)備制度中，公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷審批程序應(yīng)作如下簡(jiǎn)化：

一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門(mén)在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置審批分支機(jī)構(gòu)，由各部門(mén)在公益性建設(shè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機(jī)構(gòu)設(shè)置上為簡(jiǎn)化公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷審批奠定基礎(chǔ)。

二是將拆遷的審批標(biāo)準(zhǔn)由實(shí)體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶?。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時(shí)又可以加快相關(guān)審批工作的進(jìn)度。同時(shí)，立法還可以就審批工作設(shè)定審批時(shí)限，以加速公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的審批進(jìn)程。

三、公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號(hào)文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設(shè)項(xiàng)目拆遷與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設(shè)只是公益性建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)重要組成部分，上海市111號(hào)文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的全貌。筆者認(rèn)為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎(chǔ)上，公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法應(yīng)從以下幾個(gè)方面逐漸加以完善。

1.應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷作為特別規(guī)范對(duì)象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》之外。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國(guó)有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作相比較經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目，在建設(shè)目的、建設(shè)成本、進(jìn)度要求和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面均在在較大差異，不同種類(lèi)的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進(jìn)公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展。

另需注意的是：國(guó)務(wù)院辦公廳于二○○四年六月下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動(dòng)。如果將公益性建設(shè)項(xiàng)目納入《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作就不能由政府來(lái)實(shí)施，也不能得到有關(guān)政府部門(mén)的支持，城市公益性建設(shè)項(xiàng)目如何推動(dòng)就成為一個(gè)矛盾。

為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認(rèn)為，應(yīng)修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條，將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》之外，形成較為完整的公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。

當(dāng)然，在無(wú)法及時(shí)修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的情況下，可在上海市第111號(hào)文現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過(guò)政府規(guī)范性文件的形式對(duì)上海市第111號(hào)文所作規(guī)定作進(jìn)一步細(xì)化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲(chǔ)備規(guī)范體系，則應(yīng)盡快將其納入土地儲(chǔ)備的法律規(guī)范體系。

2.將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法納入土地儲(chǔ)備的調(diào)整范圍，并進(jìn)而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲(chǔ)備辦法》第十條就土地儲(chǔ)備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷納入土地儲(chǔ)備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎(chǔ)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面作出更加詳細(xì)的規(guī)定。

值得提出的是：《儲(chǔ)備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲(chǔ)備作為一項(xiàng)創(chuàng)設(shè)性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應(yīng)在經(jīng)驗(yàn)積累到一定程度，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，由上海市人大及其常委會(huì)制定相應(yīng)的地方性法規(guī)。

在對(duì)《儲(chǔ)備辦法》第十條制定實(shí)施細(xì)則的基礎(chǔ)上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號(hào)文主要規(guī)范經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷，這樣就可以形成公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷法規(guī)與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷納入土地儲(chǔ)備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲(chǔ)備制度的上位法律依據(jù)問(wèn)題。土地儲(chǔ)備制度屬于調(diào)整土地權(quán)屬變更的重要經(jīng)濟(jì)制度，而且涉及對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收，因此該事項(xiàng)應(yīng)屬于我國(guó)《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項(xiàng)，地方立法機(jī)關(guān)及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實(shí)施性的規(guī)范。但是由于在國(guó)家立法層面，我國(guó)對(duì)土地儲(chǔ)備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國(guó)除貴州、西藏以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲(chǔ)備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。

尋找土地儲(chǔ)備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲(chǔ)備制度的法律性質(zhì)。目前，我國(guó)的《物權(quán)法》和相關(guān)的國(guó)家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補(bǔ)償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財(cái)產(chǎn)。在不遠(yuǎn)的未來(lái)，《物權(quán)法》即將公布實(shí)施，如果不將土地儲(chǔ)備制度定位于公益性目的的征收，其實(shí)施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認(rèn)為，將土地儲(chǔ)備定位于公益性建設(shè)項(xiàng)目的土地征收、整理和供應(yīng)制度是我國(guó)現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國(guó)征收法律法規(guī)出臺(tái)的基礎(chǔ)上，將土地儲(chǔ)備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷納入土地儲(chǔ)備的調(diào)整范圍，將是公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應(yīng)等各個(gè)方面彼此區(qū)分，相對(duì)獨(dú)立的制度規(guī)范結(jié)果。