城市房屋拆遷政策講解
2021-10-25 08:00???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
近年來(lái)，隨著我市城市建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快，城市房屋拆遷工作取得積極進(jìn)展，對(duì)提高城市居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，城市房屋拆遷法規(guī)、政策日益完善，有效地規(guī)范了城市房屋拆遷行為，維護(hù)了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障了建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
一、什么是城市房屋拆遷?答：城市房屋拆遷是指根據(jù)城市規(guī)劃的要求，取得房屋拆遷許可證的單位，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，并依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
二、什么是城市規(guī)劃區(qū)?答：根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，城市是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。具體范圍由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。
三、國(guó)家所有土地的范圍包括哪些?答：國(guó)有土地包括：城市市區(qū)的土地;農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地;國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂地及其他土地。
四、為什么將“符合城市規(guī)劃”作為房屋拆遷的原則之一?答：城市規(guī)劃，是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局，對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃的意義在于它對(duì)城市發(fā)展的指導(dǎo)和控制。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，《城市規(guī)劃法》第二十九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服務(wù)規(guī)劃管理。”
五、城市房屋拆遷為什么必須有利于城市舊區(qū)改造?答：城市在不斷地更新、發(fā)展，城市舊區(qū)改造，是城市建設(shè)不可或缺的一環(huán)。而城市房屋拆遷，又往往是城市舊區(qū)改造的重要手段。城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)有利于城市舊區(qū)改造，是指實(shí)施城市房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)現(xiàn)《城市規(guī)劃法》的城市舊區(qū)改造的基本方針和原則。城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)有利于城市舊區(qū)改造，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
六、城市房屋拆遷的主要程序是什么?
答：根據(jù)《條例》規(guī)定，城市房屋拆遷按照下列程序進(jìn)行：
(1)申請(qǐng)房屋拆遷許可證。任何單位或個(gè)人需要拆遷房屋的，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷許可申請(qǐng)。
(2)審批和核發(fā)拆遷許可證。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查;對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。
(3)發(fā)布拆遷公告。房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
七、房屋拆遷管理部門的主要職責(zé)是什么?答：(1)審查核發(fā)房屋拆遷許可證;(2)延長(zhǎng)房屋拆遷期限審批;(3)暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知書的發(fā)放和延長(zhǎng)暫停期限的審批;(4)拆遷單位資格認(rèn)定;(5)審核拆遷補(bǔ)償安置方案;(6)委托拆遷合同備案管理;(7)房屋拆遷行政裁決;(8)拆遷項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理;(9)查處城市房屋拆遷中的違法行為等。
八、什么是房屋拆遷許可證?答：房屋拆遷許可證是指房屋拆遷管理部門核發(fā)的，用以證明拆遷人具有房屋拆遷資格的證明文件，是拆遷人的拆遷行為獲得行政許可的憑證。
九、拆遷人申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證要提交哪些資料?答：根據(jù)《條例》第七條規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
十、拆遷范圍如何確定?答：拆遷范圍是房屋拆遷管理部門根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目用地范圍確定的房屋拆遷范圍。
十一、拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行哪些活動(dòng)?
答：根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行以下活動(dòng)：(1)新建、擴(kuò)建、改建房屋;(2)改變房屋和土地用途;(3)租賃房屋。
十二、拆除違法建筑和臨時(shí)建筑是否給予補(bǔ)償?為什么?答：根據(jù)《條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”因此，在拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)拆除違章建筑不予補(bǔ)償?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。”超過(guò)了批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)由建設(shè)者自行拆除，沒(méi)有拆除的，成為違法建筑。因此，拆遷人對(duì)超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑是合法建筑，未到期限拆除，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失，適當(dāng)補(bǔ)償也就是拆遷人根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)被拆遷人的臨時(shí)建筑按使用期限的殘存價(jià)值參與剩余期限給予補(bǔ)償。
十三、拆遷人如何實(shí)施拆遷?答：拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷，但委托拆遷必須委托具有房屋拆遷資格的單位實(shí)施。
十四、拆遷人有哪些權(quán)利和義務(wù)?答：拆遷人主要權(quán)利有：⑴ 拆遷人取得房屋拆遷許可證后，可以在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實(shí)施房屋拆遷;⑵ 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，拆遷人可以依法向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人已對(duì)被拆遷人提供貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或周轉(zhuǎn)房的，可以申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行;⑶ 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷公告公布的拆遷期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人可以向拆遷管理部門申請(qǐng)行政裁決。拆遷人主要義務(wù)有：⑴ 按照《條例》規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置;⑵ 房屋拆遷公告發(fā)布后，向被拆遷人做好拆遷政策宣傳、解釋工作;⑶ 拆遷完成后，拆遷人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)證書和土地使用證書收回，移交房屋管理部門和土地管理部門注銷;⑷ 實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
十五、被拆遷人、房屋承租人有哪些權(quán)利和義務(wù)?答：被拆遷人、房屋承租人主要權(quán)利有：⑴ 按照《條例》和地方有關(guān)規(guī)定，要求拆遷人給予補(bǔ)償安置;⑵ 選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)、對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有知情權(quán)，以及對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)獲取救濟(jì)的權(quán)力;⑶ 選擇拆遷補(bǔ)償安置方式的權(quán)力;⑷ 達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，可以向拆遷管理部門申請(qǐng)行政裁決;不服裁決，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。被拆遷人、房屋承租人主要義務(wù)有：⑴ 按照拆遷公告規(guī)定的期限簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;⑵ 按照拆遷公告規(guī)定的期限搬遷完畢;⑶ 使用周轉(zhuǎn)房的，按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。
十六、什么是拆遷單位?答：拆遷單位是指依法取得《房屋拆遷資格證書》，對(duì)被拆遷房屋當(dāng)事人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、拆除房屋及其附屬物的單位。
十七、拆遷單位接受委托拆遷后應(yīng)當(dāng)做好哪些工作?答：(1)應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷人提供的拆遷范圍內(nèi)房屋狀況進(jìn)行調(diào)查;(2)做好拆遷政策宣傳和解釋工作;(3)組織簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;(4)按雙方約定的責(zé)任和義務(wù)履行合同。
十八、拆遷補(bǔ)償有幾種方式?答：拆遷補(bǔ)償有兩種主要，即貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
十九、誰(shuí)有權(quán)決定補(bǔ)償?shù)姆绞?答：一般情況下，有拆遷補(bǔ)償方式選擇權(quán)的是被拆遷人。允許被拆遷人選擇補(bǔ)償方式既體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)自己財(cái)產(chǎn)應(yīng)有的處置權(quán)利，也有利于減少拆遷人與被拆遷人的矛盾。允許被拆遷人選擇補(bǔ)償方式也有利于促使拆遷人提供更好的調(diào)換房屋。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋滿意就選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不滿意可以選擇貨幣補(bǔ)償。
二十、什么是貨幣補(bǔ)償?答：貨幣補(bǔ)償是指經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格對(duì)被拆除房屋的所有人以貨幣形式給予補(bǔ)償?shù)男袨?。一般情況下，經(jīng)評(píng)估被拆遷人得到補(bǔ)償資金，可以在市場(chǎng)上選購(gòu)到適合自己的住房。
二十一、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~如何確定?答：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估確定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。
二十二、什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?答：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場(chǎng)購(gòu)房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)進(jìn)行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按照等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
二十三、《條例》對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算辦法是如何規(guī)定的?答：《條例》第二十五條第一款規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。”所謂結(jié)清差價(jià)就是要結(jié)算安置房的市場(chǎng)價(jià)與被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)之間的差額。
二十四、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議包括哪些主要內(nèi)容?答：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等條款。但是，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲煌_定。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限;實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。
二十五、達(dá)成協(xié)議后又反悔的應(yīng)當(dāng)怎么辦?答：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人反悔或者拒絕履行的，當(dāng)事人可以依法向棗莊仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
二十六、在什么情況下拆遷補(bǔ)償不允許當(dāng)事人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式?答：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。在房屋拆遷過(guò)程中設(shè)定拆遷人對(duì)被拆遷房屋屬非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換更便于靈活操作，按照貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在價(jià)值量體現(xiàn)方面更為精確、合理，容易為被拆遷人接受。
二十七、拆遷租賃房屋有何規(guī)定?答：根據(jù)《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)調(diào)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
二十八、對(duì)于拆遷安置的房屋有什么要求?答：《中華人民共和國(guó)建筑法》第五十二條規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求。第五十六條規(guī)定，建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)單位必須對(duì)其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。勘察、設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)建筑工程勘察、設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。用于拆遷安置的住宅房屋，房屋建筑面積不得低于國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積。
二十九、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，如何進(jìn)行補(bǔ)償安置?答：《條例》第二十九條規(guī)定：對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋應(yīng)該由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，這個(gè)方案應(yīng)當(dāng)包括對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償、房屋使用人的處理等問(wèn)題，其中補(bǔ)償?shù)馁Y金同樣必須通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估確定。拆遷補(bǔ)償安置方案還要報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意，然后才能實(shí)施拆遷。之所以要房屋拆遷管理部門審核同意，是因?yàn)椴疬w人和被拆遷人在補(bǔ)償安置方面是利益的矛盾體，為了保證補(bǔ)償安置方案的公平、合理，由拆遷管理部門審核是必要的，同時(shí)拆遷管理部門的審核也表明對(duì)補(bǔ)償安置方案的認(rèn)可，并授權(quán)拆遷人對(duì)該產(chǎn)權(quán)不明確的房屋實(shí)施拆除。
三十、被拆遷的房屋如果設(shè)有抵押權(quán)的，應(yīng)該如何處理?答：《擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”“轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。”“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”第五十一條：“抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。”
三十一、提前搬遷有何獎(jiǎng)勵(lì)?答：《棗莊市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》規(guī)定：在房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人提前完成搬遷的，拆遷人可以給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)每提前一天住宅房屋為600—800元，非住宅房屋為每平方米8—10元。
三十二、拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人因拆遷而引起的搬遷和臨時(shí)安置承擔(dān)什么責(zé)任?答：搬遷和臨時(shí)補(bǔ)助費(fèi)是由于被拆遷人或者房屋承租人因拆遷人建設(shè)工程 的需要，其居住或者使用的房屋被拆遷，遷移他處或者過(guò)渡所發(fā)生的費(fèi)用，不能將它和拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用相混淆。拆遷人不能以支付了補(bǔ)償費(fèi)為理由拒絕支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)或者臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)?！稐椙f市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》規(guī)定搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：住宅房屋每戶為500元，非住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)為每平方米10元。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：住宅房屋每月每平方米4元，非住宅房屋每月每平方米8元。是營(yíng)業(yè)用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模翰疬w人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性支付臨時(shí)安置補(bǔ)助。
三十三、拆遷人和被拆遷人在拆遷過(guò)渡期限內(nèi)各有什么責(zé)任和義務(wù)?答：拆遷人的主要責(zé)任是不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，必須按協(xié)議規(guī)定對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置。被拆遷人的主要責(zé)任，是針對(duì)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的使用人而言的，過(guò)渡期限到期，拆遷人按照補(bǔ)償安置協(xié)議規(guī)定的條款提供了安置房屋，周轉(zhuǎn)房的使用人必須遷往安置用房，及時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房，不得在取得安置用房之后拒不遷房，不得強(qiáng)占周轉(zhuǎn)房。
三十四、住宅、非住宅如何確定?由何部門界定?答：首先應(yīng)依據(jù)房屋所有權(quán)證上的標(biāo)明的房屋用途來(lái)確定。房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。但是，實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確定。
三十五、拆遷的住宅房屋實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)使用的，應(yīng)該如何處理?答：《棗莊市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》規(guī)定：如果該處房屋1.取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有正常納稅記錄;2.房屋所有權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)、時(shí)間一致。拆遷人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限和實(shí)際用于營(yíng)業(yè)的房屋面積，在住宅房屋評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上，臨主要街、路(含商業(yè)街、市場(chǎng))的房屋，每年(經(jīng)營(yíng)時(shí)間不滿一年的按月計(jì)算)增加12%的事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助;非臨街的房屋每年增加6%的事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助。但事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助和住宅房屋評(píng)估價(jià)格合計(jì)不得超過(guò)同區(qū)位非住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估平均價(jià)格的85%。
三十六、什么是房屋拆遷估價(jià)?答：城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià))是指依據(jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(建住房[2003]234號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)，為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。(1)拆遷估價(jià)的目的為了“確定”被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額。對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，估價(jià)結(jié)果是確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的重要參考依據(jù)。(2)拆遷估價(jià)必須由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才具有法律效力。(3)不論被拆遷房屋的土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，拆遷評(píng)估價(jià)格均包括被拆遷房屋及土地使用權(quán)的價(jià)格，而不僅僅是被拆遷房屋本身的價(jià)格。(4)被拆遷房屋及土地使用權(quán)的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，而不是政府指導(dǎo)價(jià)或成本價(jià)、建安造價(jià)，更不是政府定價(jià)。(5)拆遷評(píng)估價(jià)格不包括拆遷補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及房屋拆遷評(píng)估價(jià)格以外的補(bǔ)償費(fèi)用。(6)拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額要與房屋評(píng)估價(jià)格分別表示，不能混淆在一起。可先由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定。雙方協(xié)商不成的情況下，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
三十七、拆遷估價(jià)的方法有哪些?答：拆遷估價(jià)的方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等。市場(chǎng)比較法是將被拆遷房屋(估價(jià)對(duì)象)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)(拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證核發(fā)之日)近期交易的類似房屋進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)這些類似房屋的交易價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取被拆遷房屋的客觀合理市場(chǎng)價(jià)格的方法。市場(chǎng)法主要適用于有交易實(shí)例的房屋價(jià)格評(píng)估，拆遷評(píng)估一般應(yīng)選用市場(chǎng)法。運(yùn)行市場(chǎng)法進(jìn)行拆遷估價(jià)的，要收集盡可能多的真實(shí)交易實(shí)例，從真實(shí)交易實(shí)例中選取與被拆遷房屋類似、成交時(shí)點(diǎn)和被拆遷房屋核準(zhǔn)拆遷時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格的可比實(shí)例。收益還原法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此估算被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的方法。收益法適用于收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、餐館等。成本法是求取被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣減折舊，以此求取被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。房屋的成本構(gòu)成一般包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。成本法特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房屋，如學(xué)校、醫(yī)院、工廠等。
三十八、估價(jià)活動(dòng)應(yīng)堅(jiān)持哪些原則?答：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，特別強(qiáng)調(diào)要消除人為因素對(duì)估價(jià)人員的影響，即：任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正。在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和公平原則等。
三十九、房屋拆遷估價(jià)的目的是什么?答：拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。為使各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員準(zhǔn)確地表述拆遷估價(jià)目的，避免引起歧義，《估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》將拆遷估價(jià)目的的表述統(tǒng)一規(guī)定為：“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”
四十、什么是房地產(chǎn)估價(jià)主任委員會(huì)?答：房地產(chǎn)估價(jià)主任委員會(huì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門或其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織成立。估價(jià)主任委員會(huì)由成立該估價(jià)主任委員會(huì)的管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織聘請(qǐng)若干名資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的主任組成。城市估價(jià)主任委員會(huì)與省、自治區(qū)、直轄市估價(jià)主任委員會(huì)沒(méi)有行政隸屬關(guān)系，各自獨(dú)立地開(kāi)展估價(jià)技術(shù)研究和鑒定工作，負(fù)責(zé)對(duì)所屬行政區(qū)域內(nèi)的拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。
四十一、房地產(chǎn)估價(jià)主任委員會(huì)的職能和作用是什么?答：估價(jià)主任委員會(huì)只是一個(gè)咨詢性、專業(yè)型、權(quán)威性的估價(jià)技術(shù)鑒定組織。自身并不具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)，不能以自己的名義出具估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告。估價(jià)主任委員會(huì)對(duì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定的估價(jià)報(bào)告，經(jīng)審查不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持估價(jià)報(bào)告;估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)主任委員會(huì)出具的書面鑒定意見(jiàn)及時(shí)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
四十二、拆遷估價(jià)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)?答：拆遷估價(jià)的估價(jià)費(fèi)用一般由拆遷人承擔(dān)?！豆纼r(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定拆遷估價(jià)由拆遷人委托，民法的一般原則是“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”。因此，拆遷估價(jià)的費(fèi)用需由拆遷人承擔(dān)。
四十三、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議怎么辦?答：拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)時(shí)，有權(quán)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，而估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)對(duì)拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告提出的疑問(wèn)進(jìn)行解釋、說(shuō)明，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)政策和規(guī)定，對(duì)拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、選用的估價(jià)方法、影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格因素的修正參數(shù)的選取，以及被拆遷房屋所處的區(qū)位、權(quán)屬狀況、用途、建筑密度、容積率、建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)面積、所處樓層、朝向、使用年限、格局、設(shè)備等因素的確定依據(jù)，拆遷估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程作重點(diǎn)說(shuō)明。
四十四、拆遷估價(jià)復(fù)估和技術(shù)鑒定費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)?答：申請(qǐng)復(fù)估和申請(qǐng)主任委員會(huì)技術(shù)鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人繳納。估價(jià)存在技術(shù)問(wèn)題的，復(fù)估和技術(shù)鑒定費(fèi)用由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
四十五、當(dāng)事人對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)怎么辦?答：由于拆遷補(bǔ)償安置涉及到當(dāng)事的人切身利益，合同標(biāo)的房屋又是居民生活的大事，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立一般要經(jīng)過(guò)非常復(fù)雜的談判過(guò)程，需要確定是貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要確定具體的補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。如果當(dāng)事人之間達(dá)不成協(xié)議，而拆遷活動(dòng)又必須進(jìn)行，此時(shí)，《條例》規(guī)定要經(jīng)房屋拆遷管理部門裁決，以確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
四十六、什么是房屋拆遷行政裁決?答：房屋拆遷行政裁決是指市、縣人民政府房屋拆遷管理部門或者市、縣人民政府，根據(jù)城市房屋拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間有關(guān)房屋拆遷的補(bǔ)償與安置糾紛而作出的明確拆遷當(dāng)事人之間權(quán)利和義務(wù)的裁決。
四十七、拆遷人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料?答：拆遷人申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：(1)裁決申請(qǐng)書;(2)法定代表人的身份證明;(3)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料;(4)被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告;(5)對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案;(6)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄;(7)未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因;(8)其他與裁決有關(guān)的資料。
四十八、被拆遷人或房屋承租人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料?答：被拆遷人或房屋承租人申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：(1)裁決申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人的身份證明;(3)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料;(4)申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料;(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。
四十九、房屋拆遷管理部門受理裁決申請(qǐng)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?答：房屋拆遷管理部門受理裁決申請(qǐng)時(shí)，有下列情況之一的，不予受理：(1)對(duì)拆遷許可證合法性提出行政裁決的;(2)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是拆遷當(dāng)事人的;(3)拆遷當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請(qǐng)裁決的;(4)房屋已經(jīng)滅失的;(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為依法不予受理的其他情形。
五十、行政裁決有何效力?答：《條例》規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人，由同級(jí)人民政府裁決。裁決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按裁決執(zhí)行;當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。對(duì)于逾期既不起訴，也不執(zhí)行裁決的，有關(guān)當(dāng)事人可以依法向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。需要說(shuō)明的是房屋拆遷行政裁決是提起房屋拆遷行政訴訟的前置程序，未經(jīng)拆遷行政裁決，不能直接提起行政訴訟。
五十一、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的適用范圍是什么?答：《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)第二條規(guī)定：按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議，當(dāng)事人申請(qǐng)裁決的，適用本規(guī)程。適用《規(guī)程》，應(yīng)當(dāng)滿足以下三個(gè)條件：(1)在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍之內(nèi);(2)因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議的;(3)經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)。五十二、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，如何實(shí)施強(qiáng)制拆遷?答：按照《條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。需要說(shuō)明的是，對(duì)裁決規(guī)定搬遷期限內(nèi)未搬遷的房屋，實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，市、縣人民政府及其有關(guān)部門，只能按照法定程序進(jìn)行，不得采用停水、停電等措施，脅迫被拆遷人搬遷。五十三、什么是行政強(qiáng)制性拆遷和司法強(qiáng)制性拆遷?答：行政強(qiáng)制性拆遷和司法強(qiáng)制性拆遷是在被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷情況下實(shí)施強(qiáng)制拆遷的兩種形式。根據(jù)《條例》第十七條規(guī)定，采取行政強(qiáng)制拆遷，還是司法強(qiáng)制拆遷，申請(qǐng)人都是房屋拆遷主管部門。行政強(qiáng)制拆遷由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施;司法強(qiáng)制拆遷由人民法院組織實(shí)施。五十四、強(qiáng)制拆遷有什么必要性?答：在城市房屋拆遷工作中，有極少數(shù)被拆遷人或房屋承租人對(duì)補(bǔ)償安置提出過(guò)高要求，拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門依法作出的裁決，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法完成，影響建設(shè)工程進(jìn)行。被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成搬遷，是保證城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)順利進(jìn)行的需要，因此，對(duì)逾期不按規(guī)定自行拆除房屋的被拆遷人，依法實(shí)施強(qiáng)制拆除是必要的。五十五、未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的，應(yīng)如處理?答：根據(jù)《條例》第三十四條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
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