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“征收條例”對(duì)現(xiàn)行房屋評(píng)估過程中影響其公正、公信的體制、機(jī)制等“癥結(jié)”問題未予觸及，這勢必會(huì)影響“征收條例”的實(shí)施效果。提升房屋評(píng)估的公信力和認(rèn)同度，在某種程度上說，將直接決定“征收條例”成敗。 房屋評(píng)估是房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵。對(duì)此，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（征求意見稿）第20條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的價(jià)格評(píng)估由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。”
從上述內(nèi)容來看，“征收條例”仍沿用了現(xiàn)行做法，對(duì)現(xiàn)行房屋評(píng)估過程中影響其公正、公信的體制、機(jī)制等“癥結(jié)”問題未予觸及，這勢必會(huì)影響“征收條例”的實(shí)施效果。
立足多年司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，“征收條例”對(duì)以下幾個(gè)涉及房屋評(píng)估的問題不能回避。
一是評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。現(xiàn)實(shí)中，許多當(dāng)事人之所以對(duì)評(píng)估價(jià)格提出異議，概因目前大多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以前都是各級(jí)房地產(chǎn)主管部門的下屬單位，盡管隨著體制改革，這些機(jī)構(gòu)在法律上已與房地產(chǎn)部門脫鉤，但與政府及房產(chǎn)商仍有千絲萬縷的聯(lián)系。即使“征收條例”要求評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人抽簽、投票確定，但問題是，既然這一機(jī)制在過去不管用，難道“征收條例”一出臺(tái)，問題都能迎刃而解？事實(shí)上，房地產(chǎn)部門往往想盡辦法，設(shè)置種種地域、技術(shù)、條件“壁壘”，讓“自家的”評(píng)估公司如愿以償。這樣的邏輯不改，評(píng)估公司利益受政府和開發(fā)商左右，其客觀、公正性可想而知。
二是評(píng)估方法。“征收條例”采用了公眾普遍認(rèn)同的市場評(píng)估法，這也與現(xiàn)行拆遷條例和拆遷房屋估價(jià)規(guī)則的要求一致。但現(xiàn)實(shí)證明，市場評(píng)估法推行阻力很大，盡管要求已提出將近十年，基本上沒有落實(shí)。即使在房屋拆遷日趨規(guī)范的北京，也仍未完全采取市場評(píng)估法。因此，相關(guān)保障機(jī)制不完善，“征收條例”規(guī)定的市場評(píng)估法，其前途仍不容樂觀。
三是評(píng)估依據(jù)。“征收條例”規(guī)定評(píng)估價(jià)格按“房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定”確定，這里的“估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定”直接決定了評(píng)估的合法性和合理性，但具體何指卻不甚明了。難道是指2003年建設(shè)部頒布、至今仍難以執(zhí)行的《城市房屋拆遷估價(jià)意見》？如是的話，這里面為市縣人民政府確立的定期（至少每年）公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，至今鮮有落實(shí)，今后如何還是個(gè)未知數(shù)。 而且，即使政府按時(shí)制定市場評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，由于政府自身即為征收主體，自然會(huì)壓低價(jià)格、控制成本。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)所依據(jù)的基準(zhǔn)價(jià)格不能隨城市房地產(chǎn)價(jià)格及時(shí)調(diào)整，房屋評(píng)估價(jià)格勢必?zé)o法反映市場價(jià)格，使市場化評(píng)估落空。
其實(shí)，“征收條例”的出臺(tái)，關(guān)鍵要實(shí)現(xiàn)房屋征收的規(guī)范化、法治化和市場化。在錯(cuò)綜復(fù)雜的征收關(guān)系中，評(píng)估無疑扮演著各方利益調(diào)整的平衡者角色，其能否實(shí)現(xiàn)公平和公正，關(guān)鍵看上述三個(gè)“癥結(jié)”問題是否有效解決。提升房屋評(píng)估的公信力和認(rèn)同度，在某種程度上說，將直接決定“征收條例”成敗。
————來源：《新京報(bào)》
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