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租賃房屋遇到拆遷，對(duì)于承租人有沒有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或拆遷補(bǔ)償中有沒有承租人的份額，原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體，但現(xiàn)在的拆遷規(guī)定拆遷安置協(xié)議只是拆遷人與被拆遷人之間合同，不涉及承租人。但根據(jù)拆遷規(guī)則制定的原則，現(xiàn)行的拆遷規(guī)定還是對(duì)承租人的利益予以考慮，根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。該規(guī)定對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象沒有明確，該補(bǔ)償?shù)膶?duì)象應(yīng)該是因拆遷停產(chǎn)、停業(yè)的單位，而不一定是產(chǎn)權(quán)房屋的所有人。根據(jù)上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則三十六條（協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋的補(bǔ)償安置）拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。該規(guī)定對(duì)房屋所有人在簽訂拆遷安置協(xié)議時(shí)房屋租賃關(guān)系處理有特別的規(guī)定，拆遷房屋有租賃關(guān)系和沒有租賃關(guān)系是不一樣的安置處理方式。該規(guī)定也明確了房屋有租賃關(guān)系的所有人對(duì)承租人的補(bǔ)償義務(wù)，該補(bǔ)償應(yīng)該為因?yàn)椴疬w給承租人造成的實(shí)際損失。
例一、
原審法院經(jīng)審理查明：2007年12月1日，某公司與某某公司簽訂一份《租賃合同》，約定某公司將其所有的位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號(hào)1號(hào)樓三層廠房出租給某某公司做辦公及電子產(chǎn)品加工之用。廠房面積1065平方米，租賃期限三年，自2008年1月18日至2011年1月17日。租賃期滿，某公司有權(quán)收回全部出租廠房，某某公司必須無條件如期交還。每年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)167,152元，每季度支付41,788元。兩年租金價(jià)格不變，第三年起每年遞增8%。廠房租金采用先付后用的原則，合同簽訂生效之日起，在五個(gè)工作日之內(nèi)先支付三個(gè)月的租金，每季度下三個(gè)月的租金應(yīng)提前半個(gè)月支付。合同簽訂后，某某公司支付租房押金30,000元，待合同期滿，付清某公司全部費(fèi)用和恢復(fù)廠房原來功能和設(shè)施后多退少補(bǔ)。某公司向某某公司提供管理服務(wù)(大門保安、道路清掃、公共部位保潔、生活垃圾、糞便的清運(yùn))，如某某公司改變某公司原有結(jié)構(gòu)的，在不影響總體結(jié)構(gòu)及外觀情況下由某某公司自行解決，如某公司解決的將收取相關(guān)費(fèi)用，生產(chǎn)垃圾由某某公司自行處理。每年管理費(fèi)7,668元，每季度1,917元與租金同步支付，管理費(fèi)二年不變。每月電梯維保費(fèi)250元，電梯維保費(fèi)和租金、管理費(fèi)同步支付。合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。合同簽訂后，某某公司支付了押金30,000元。因某公司認(rèn)為某某公司的租賃期限已屆滿，理應(yīng)搬離系爭(zhēng)房屋并支付相關(guān)費(fèi)用，故訴至原審法院，請(qǐng)求判令某某公司：1、立即退還并搬離位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號(hào)1號(hào)樓三層的廠房；2、支付房屋實(shí)際使用費(fèi)、管理費(fèi)、電梯維保費(fèi)(按每天563.38元計(jì)算，自2011年1月18日至實(shí)際搬離之日止)。
原審法院另查明，某公司系位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號(hào)房屋(建筑面積17358.65平方米)的所有權(quán)人，房屋所屬土地系其通過出讓方式取得，土地用途為工業(yè)工地，宗地面積11400平方米，土地使用期限自2006年11月15日至2056年11月14日。2010年11月4日，上海市某區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)出一份《關(guān)于收回上海市大型居住社區(qū)某云翔社區(qū)拓展區(qū)基地1號(hào)地塊國有土地使用權(quán)的公告》，載明為實(shí)施上海市大型居住社區(qū)某云翔社區(qū)拓展區(qū)規(guī)劃需要，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)、批復(fù)及許可，依法收回位于某區(qū)某鎮(zhèn)的相關(guān)國有土地使用權(quán)，具體范圍詳見附圖。其中原系出讓方式取得的土地使用權(quán)定于2010年11月4日(公告之日起加六個(gè)月)收回，原系劃撥方式取得的土地使用權(quán)定于2010年11月4日(公告之日起加一個(gè)月)收回。
原審?fù)徶校衬彻颈硎?，如果法院判決某某公司需承擔(dān)使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，其同意將其支付的押金30,000元予以扣除。
原審法院認(rèn)為，某公司與某某公司間簽訂的《租賃合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)恪守。鑒于某某公司在租賃期限屆滿后繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，某某公司應(yīng)參照合同支付房屋使用費(fèi)、管理費(fèi)和電梯維保費(fèi)。據(jù)此，原審法院判決：一、某某公司應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)搬離位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號(hào)1號(hào)樓三層廠房，將該廠房返還予某公司；二、某某公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付某公司上述廠房實(shí)際使用費(fèi)、管理費(fèi)和電梯維保費(fèi)(按每天人民幣523元計(jì)算，自2011年1月18日至實(shí)際搬離之日止，具體計(jì)算時(shí)應(yīng)扣除押金人民幣30,000元)。
案例二、
原審認(rèn)定，2006年8月31日，A公司（承租方）與案外人某公司，出租方）簽訂《租賃合同》一份，約定某公司將位于閔行區(qū)某路廠房，占地總面積為17.3畝的一塊土地及建筑面積為3,000平方米的工業(yè)用房以及相鄰附屬設(shè)施出租給A公司使用。期限為5年（即從2006年10月1日起至2011年9月30日止），年租金為85萬元（人民幣，下同）。保證金為425,000元。在租約中止時(shí)，如無損壞按原數(shù)退回A公司（原房屋及附屬設(shè)備）。
租賃期內(nèi)，因B公司購買某公司的上述房地產(chǎn)，由A公司（丙方）與B公司（乙方）及某公司（甲方）于2007年9月7日簽訂《協(xié)議書》一份，約定丙方承諾放棄該房地產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)。在甲乙雙方完成該房地產(chǎn)買賣后，乙方與丙方自行協(xié)商重新簽訂新的租賃合同。乙丙方重新簽訂租賃合同后，乙方保證自簽訂日起直至2011年9月30日，該房地產(chǎn)仍然租賃給丙方使用，不得擅自終止。
2009年3月19日，A公司（承租方，乙方）與B公司（出租方，甲方）簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方已于2007年10月26日取得該房地產(chǎn)權(quán)證。乙方繼續(xù)租賃上述土地、工業(yè)用房及附屬設(shè)施（其中甲方收回原出租給乙方17.3畝中的約5.4畝場(chǎng)地），租賃時(shí)間為5年（即從2006年10月1日起至2011年9月30日止）。年租金為79萬元。租金實(shí)行先付后用的方式，3個(gè)月支付一次，金額為197,500元。甲方確認(rèn)已收訖原出租方某公司移交給其的乙方支付的租賃合同保證金425,000元以及自2007年11月份至2008年3月份期間的租金。雙方重新確定租賃保證金為395,000元。在租約中止或終止時(shí)，如原房屋及附屬設(shè)備無損壞，則按原數(shù)退回乙方。該租賃合同第八條第2款還約定：“租賃期間，租賃場(chǎng)地若遇政府征用，甲乙雙方應(yīng)無條件服從，且雙方互不承擔(dān)責(zé)任，由此發(fā)生的補(bǔ)償則按甲方投資的財(cái)產(chǎn)歸甲方所有，乙方投資的財(cái)產(chǎn)歸乙方所有，搬遷補(bǔ)償費(fèi)按租期每年遞減20%（二項(xiàng)合計(jì)）補(bǔ)償給乙方，至此本合同自然終止。租金按實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。合同第八條第3款約定，“本合同期滿，且未續(xù)租的，乙方所有的財(cái)產(chǎn)歸乙方，不動(dòng)產(chǎn)部分乙方可以拆走，乙方應(yīng)在本合同期滿一個(gè)月內(nèi)搬走，逾期視作放棄。屆時(shí)甲方可自行處理。”
租賃合同履行期間，因“新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心”工程建設(shè)的需要，A公司承租的某路1528號(hào)房屋被列入拆遷范圍。2010年11月22日，在上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心動(dòng)遷指揮部的見證下，A公司與拆遷部門及拆遷實(shí)施單位共同簽訂了《國有土地非居住房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該協(xié)議載明：“有證房屋：可搬遷的設(shè)備搬遷補(bǔ)償款為212,527元、不可搬遷的設(shè)備搬遷補(bǔ)償款為84,456元（該筆費(fèi)用為拆遷評(píng)估報(bào)告中A公司無法搬遷的監(jiān)控系統(tǒng)的評(píng)估值）；停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款，生產(chǎn)廠房為1,180,568元、生產(chǎn)輔助用房為25,176元；房屋裝修補(bǔ)償款為960,364元；附屬物補(bǔ)償款為472,540元。未見證房屋：簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償款10,500元、框架結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償款660,800元、裝修、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款344,400元。其他（物資搬運(yùn)）補(bǔ)償款3萬元，合計(jì)補(bǔ)償金額3,981,331元。”上述協(xié)議簽訂后，A公司于2010年12月13日搬離了承租廠房并將房屋交付給拆遷單位，又領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款3,981,331元。此外，拆遷補(bǔ)償協(xié)議中所涉的未見證房屋是由A公司在租賃合同簽訂之后自行搭建的。
另查明，2011年1月12日，原審法院立案受理了A公司起訴B公司要求返還多收的租金及返還保證金等租賃合同糾紛一案，并于2011年4月2日作出判決：“一、A公司與B公司簽訂的《廠房租賃合同》于2010年12月13日已經(jīng)解除；二、B公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還A公司租賃保證金395,000元；三、B公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還A公司租金15,150.68元（2010年12月14日至同年12月20日多收的租金）；四、駁回A公司的其余訴訟請(qǐng)求。”該案因B公司提起上訴正在二審審理中。
2011年2月22日，B公司（乙方）與上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心動(dòng)遷指揮部（甲方）簽訂《框架協(xié)議》一份，約定由甲方一次性補(bǔ)償乙方3,760萬元，以上款項(xiàng)是乙方在甲方地塊上的動(dòng)遷補(bǔ)償款（含建筑物、裝潢、設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)、附屬物及土地補(bǔ)償）。訴訟中，上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心動(dòng)遷指揮部出具了一份情況說明：“我指揮部《框架協(xié)議》中給B公司動(dòng)遷補(bǔ)償款叁仟柒佰陸拾萬元補(bǔ)償款不包括閔行區(qū)土地儲(chǔ)備中心與A公司補(bǔ)償協(xié)議中叁佰玖拾捌萬壹仟叁佰叁拾壹元補(bǔ)償部分。在土地儲(chǔ)備中心與A公司動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議中，已有約定其與B公司之間租賃合同關(guān)系由A公司妥善處理并承擔(dān)一切費(fèi)用。”
原審認(rèn)為，B公司與A公司簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。合同第八條約定，“租賃期間，租賃場(chǎng)地若遇政府征用，甲乙雙方應(yīng)無條件服從，且雙方互不承擔(dān)責(zé)任，由此發(fā)生的補(bǔ)償則按甲方投資的財(cái)產(chǎn)歸甲方所有，乙方投資的財(cái)產(chǎn)歸乙方所有，搬遷補(bǔ)償費(fèi)按租期每年遞減20%（二項(xiàng)合計(jì)）補(bǔ)償給乙方，至此本合同自然終止。租金按實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為對(duì)上述約定中的搬遷補(bǔ)償費(fèi)的理解。綜上，合同第八條第2款的搬遷補(bǔ)償費(fèi)為可搬遷的設(shè)備搬遷補(bǔ)償款212,527元及物資搬運(yùn)補(bǔ)償款3萬元之和即242,527元。其次，上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心動(dòng)遷指揮部出具的《情況說明》已證實(shí)A公司所得的動(dòng)遷款3,981,331元是動(dòng)遷部門補(bǔ)償給作為承租人的A公司的所有款項(xiàng)，B公司所得的拆遷補(bǔ)償款中不包含任何承租人（A公司）部分的款項(xiàng)，故現(xiàn)A公司理應(yīng)根據(jù)合同第八條第2款的約定將遞減的搬遷補(bǔ)償費(fèi)返還給B公司。綜上，A公司應(yīng)向B公司返還動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)194,021.6元。
原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，于二○一一年七月十九日作出判決：一、A公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付B公司194,021.6元；二、駁回B公司的其余訴訟請(qǐng)求
案例三：
原告訴稱，2005年10月19日，原被告簽訂房屋租賃合同1份，被告向原告承租位于本市××內(nèi)總占地面積為17,036平方米場(chǎng)地、建筑面積8,788.68平方米房屋，租期6年，年租金為160萬元。協(xié)議約定乙方（被告）租賃期未滿提前要求解除合同，乙方除向甲方（原告）賠償一年租金外，不得擅自拆除原有建筑物及裝飾物，不得影響使用功能。2008年4月，原告曾通知被告在收到通知的六個(gè)月后，雙方辦理解除合同手續(xù)。然因動(dòng)拆遷未確定，原告于2008年12月3日通知被告取消該終止通知書，并要求被告繼續(xù)履行租賃合同。被告接到通知后向原告支付了2008年12月、2009年1月的租金。2009年2月6日，被告以所租賃場(chǎng)地屬動(dòng)遷范圍，周邊房屋已被拆遷，嘉閔高速公路正在廠門口施工為由，向原告發(fā)出退房通知書，表示雙方的租賃合同已終止，要求原告在三天內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)。原告于2月8日回復(fù)被告，認(rèn)為雙方租期未滿，被告單方面退房系違約。由于被告單方面解除合同，客觀上造成了原告的利益損失。按照雙方協(xié)議規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告一年期租金損失168萬元。另被告在租賃期間，拆除了房屋原有的防火隔墻、防火卷簾門、辦公室隔墻及廁所，上述建筑的建設(shè)成本為237,952元?，F(xiàn)要求被告支付原告違約賠償金168萬元，賠償拆除建筑物的損失237,952元。本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
被告辯稱，原被告簽訂的租賃協(xié)議約定，如在合同期內(nèi)政府征用土地，甲方（原告）需提前6個(gè)月通知乙方（被告），并解除合同。涉案房屋因××工程建設(shè)而需要?jiǎng)舆w，原告按協(xié)議約定于2008年4月通知被告6個(gè)月后解除合同。當(dāng)時(shí)原告法定代表人、動(dòng)遷組及房屋評(píng)估公司相關(guān)人員均到租賃房屋現(xiàn)場(chǎng)說明拆遷事宜。被告此后積極配合動(dòng)遷，并另找經(jīng)營場(chǎng)所。由于原告遲遲不與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，也造成被告無法正常使用房屋，無奈之下被告先行與閔行區(qū)C工程建設(shè)指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后搬遷。被告根據(jù)按照租賃協(xié)議約定，按原告的解除合同通知而搬遷，不存在違約行為，故不同意原告關(guān)于違約賠償金的請(qǐng)求。對(duì)于原告主張拆除建筑物的損失237,952元，同意支付。
本院認(rèn)為，原被告之間的房屋租賃合同依法建立并有效。雙方約定的解除合同的條件和程序，不違反法律規(guī)定。原告于2008年4月向被告發(fā)出了解除合同的通知，被告在接到該通知后，并未提出異議，該通知自到達(dá)被告時(shí)生效。故按雙方的租賃協(xié)議及此解除合同的通知，原被告的租賃關(guān)系已于2008年10月解除。原告于2008年12月向被告發(fā)出通知要求繼續(xù)履行雙方的租賃協(xié)議，此系原告要求與被告重新建立租賃關(guān)系的要約，被告對(duì)此并未表示接受，故原被告之間未建立新的租賃關(guān)系。被告在租賃合同解除后，支付實(shí)際使用房屋的使用費(fèi)，不表示原被告之間原租賃關(guān)系繼續(xù)有效。被告按照原告的解除合同通知、及相關(guān)動(dòng)遷需要，于2009年1月從租賃房屋搬遷，并不構(gòu)成違約。故原告現(xiàn)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約賠償金的請(qǐng)求，本院難以支持。對(duì)于原告主張的被被告拆除的建筑物設(shè)施的損失237,952元，被告同意支付，與法不悖，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、被告上海B貨運(yùn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海A建筑裝璜工程有限公司拆除建筑物的損失人民幣237,952元；
二、駁回原告上海A建筑裝璜工程有限公司要求被告償付違約賠償金168萬元的訴訟請(qǐng)求。
?農(nóng)村拆遷??
