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解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的核心在于如何認(rèn)定與其相關(guān)的買賣合同的效力。目前，由于對(duì)現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策性文件存在不同的認(rèn)識(shí)和理解，理論界出現(xiàn)了“無效論”與“有效論”的爭(zhēng)議和分歧，而司法實(shí)踐中則出現(xiàn)了法律適用的不統(tǒng)一甚至是混亂。
“無效論”認(rèn)為，由于房屋與土地之間不可分割的自然屬性，如果發(fā)生農(nóng)房買賣，則勢(shì)必涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓是嚴(yán)格禁止的，因此，農(nóng)房買賣合同就會(huì)因宅基地使用權(quán)的對(duì)外轉(zhuǎn)讓違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸為無效。“有效論”則認(rèn)為，農(nóng)房買賣沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法律不應(yīng)保護(hù)因積極或消極的違約行為而獲得的利益或可期待的利益，而應(yīng)采取措施促使雙方按約行事，以保護(hù)相對(duì)方的利益。實(shí)踐中部分法院在審理農(nóng)房買賣案件時(shí)采用了此觀點(diǎn)。
由于農(nóng)村房屋買賣關(guān)系千差萬別，適用的法律、法規(guī)及政策復(fù)雜多變，很難判斷上述兩種截然相反的觀點(diǎn)和做法孰對(duì)孰錯(cuò)。因此，如何結(jié)合試驗(yàn)區(qū)改革的實(shí)際情況，適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革發(fā)展的需要以及統(tǒng)一法律的適用，成為了目前解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的較大問題。
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