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在拆遷過程中，北京創(chuàng)為律師事務所的拆遷律師就拆遷補償安置問題協(xié)商無法達成一致從而引發(fā)糾紛的事例數(shù)不勝數(shù)。那么，拆遷補償安置糾紛該如何處理呢?北京創(chuàng)為律師事務所的拆遷律師為大家談一下解決拆遷補償安置糾紛時所依據(jù)的法律都有哪些。
我國房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)已明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權證是房屋產(chǎn)權的合法憑證”，“凡未……辦理房屋產(chǎn)權登記，其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更與他項權利的設定均為無效”，這已從法律上界定了房屋產(chǎn)權證是城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置的合法依據(jù)，被拆遷人持有拆除房屋的產(chǎn)權證的，就應享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置待遇。但是對沒有取得房屋產(chǎn)權證的被拆遷戶能否享受拆遷補償安置待遇?北京創(chuàng)為律師事務所的律師認為應視情況而定：
一、屬于合法建筑，但未取得房屋產(chǎn)權證
房屋要取得房屋產(chǎn)權證，必須土地使用證、規(guī)劃許可證等三證齊全，缺一不可。但由于在辦理房屋產(chǎn)權證書過程中，房產(chǎn)部門要收取一定費用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三證情況下，但未辦理房屋產(chǎn)權證，對這種情況，北京創(chuàng)為律師事務所認為應該享受法律規(guī)定的拆遷補償安置待遇，正因為該房屋所有人(被拆遷人)所享有的拆遷補償安置利益并未對抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補償安置待遇時，也不必責令其到房產(chǎn)部門補辦房屋產(chǎn)權手續(xù)(因為該房屋三證齊全，房產(chǎn)部門必須予以辦理)。但是對其缺失房屋產(chǎn)權證這一事實，也應適當予以處理，即在補償安置費用中，比照辦證費用的多少予以扣除。
二、屬于違章建筑
如果被拆除房屋沒有任何建筑申報手續(xù)，或者雖有一定的手續(xù)但是三證不齊全，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。
1、建筑時屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責令其補辦手續(xù)后，房屋所有人已補辦了有關手續(xù)，僅因為房屋屬拆遷范圍，房屋產(chǎn)權證暫停辦理而沒有取得房屋產(chǎn)權證的。對這種情況，創(chuàng)為律師認為，被拆遷人也應享受拆遷補償安置待遇，因為他的違章建房這一違法行為，在根據(jù)城市規(guī)劃部門的罰款處罰(應認定未嚴重違反城市規(guī)劃)，按照處罰規(guī)定，補辦了有關手續(xù)后，該房屋就已經(jīng)由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，合法建筑所有人理應享受合法待遇，即享受拆遷補償安置待遇。
2、建筑時屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責令補辦手續(xù)未補辦有關手續(xù)的。因為被拆遷人的違章建筑顯然不屬嚴重違反城市規(guī)劃，所以，相關部門才可以進行罰款處理，責令其補辦手續(xù)，但其并未按照處罰規(guī)定繳納罰款，補辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏?，其法律后果理應由其自負，房屋所有人當然不能享受拆遷補償安置待遇。但是對于該違章建筑材料，由于是其合法收益購置的，應該酌情予以補償。應該明確的是，對其建筑材料補償僅僅是補償其殘存價值，不能按照建筑物的實際價值進行補償。
3、建筑物屬違章建筑，雖已按城市土管、規(guī)劃部門處罰并補辦了所有手續(xù)，但是在處罰決定上載明了附加條件的，要嚴格按照附加條件執(zhí)行。如果附加條件不明確，難以理解的則被拆遷人對房屋享有貨幣補償待遇，但不能享有安置待遇。
理由有三：一是房屋產(chǎn)權證是拆遷補償安置的的法律依據(jù)，但被拆遷人的房屋產(chǎn)權證是有瑕疵的，系按附加條件補辦的，與一般的房屋產(chǎn)權證當然不可同日而語，被拆遷房屋由違章建筑變?yōu)楹戏?，合法建筑當然享受按價補償?shù)拇?二是被拆遷人建房時違反城市規(guī)劃部門規(guī)定，未在城市規(guī)劃內建筑房屋，現(xiàn)在要拆除，按照城市規(guī)劃進行建筑，當然不可能對其予以安置;三是附加條件的契約性。因為處罰本來是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現(xiàn)民事的特點。在違章建筑本來就應該無條件拆除的情況下，處罰時，考慮各種因素形成的附加條件其實是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規(guī)劃建設時無條件拆除的話，則被拆遷人不能享受法律規(guī)定的任何拆遷補償安置待遇，應無條件拆除。
三、房屋所有權不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中
在房屋拆遷中，并不是所有房屋都產(chǎn)權明晰，不存爭議。對所有權存在爭議的房屋在拆遷中如何進行房屋拆遷補償安置，是按照爭議雙方的合意進行補償或安置還是直接由公證機關對補償費用進行公證提存呢。
四、拆除臨時用地上的建筑物的補償安置
我國《土地管理法》規(guī)定：在城區(qū)內因建設項目施工和地質勘查需要臨時使用土地的，在城市規(guī)劃行政主管部門同意后再由土地行政主管部門批準可臨時使用土地，但不得在臨時用地上修建永久性建筑物，臨時用地期限一般不超過二年。因此在拆遷中遇有臨時用地上的建筑物如何補償安置，創(chuàng)為律師認為也應分以下幾種情況區(qū)別處理。
1、對在批準使用期限內的臨時用地上的建筑物，享有補償待遇，但不享有安置待遇。
因為被拆遷人在臨時用地上的建筑物是經(jīng)過批準的屬于合法建筑，所以應享受拆遷補償待遇。也因為它是臨時性建筑，當然不得享受安置待遇。
2、對未經(jīng)批準臨時使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護，不享有任何拆遷待遇。
因為這種違章建筑物，沒有任何手續(xù)證明，被拆遷人應無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強制拆除，并由被拆遷人承擔強制拆遷費用。
3、對超過批準使用期限內的臨時用地上的建筑物，不享有拆遷補償安置待遇。
因為該臨時建筑物雖經(jīng)批準，但超過使用期限后就應認定為非法建筑了，不受法律保護，房屋拆遷管理部門可以責令被拆遷人限期自行拆除，在限期內拆除的，臨時建筑物的建筑材料仍可歸由被拆遷人所有，超過期限的，則建筑材料殘存價值充抵動拆遷費用。
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