房屋買賣成為了現(xiàn)階段的一大亮點，就在北京創(chuàng)為律師事務所代理案件的過程中遇到了很多因為購買二手房而出現(xiàn)的各種問題，今天北京創(chuàng)為律師事務所就結合相關的案件和大家聊一聊買賣二手房的困惑：
（一）商品房
商品房特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，能辦《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》，可以自定價格出售的產權房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
商品房所占用的土地為有償出讓取得，購房所有權人擁有完整的產權，因此商品房在取得房屋所有權證后可直接進行二次上市交易，對購買主體、期限等均沒有限制，是二手房買賣的主要房源。
?。ǘ┙洕m用住房
所謂經濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，無償劃撥土地，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。由于經濟適用住房是政府提供給中低收人家庭的政策性住房，對其購買對象有嚴格限制。因此，對經濟適用住房的二次轉讓也有著諸多限制。
（三）房改房
房改房又稱已購公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價或者標準價（含標準優(yōu)惠價）購買的單位的公有住房。房改房分為成本價、標準價（優(yōu)惠價）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。
按成本價購買的公房，個人享有完全的產權，二次轉讓時在按規(guī)定繳納相關稅費后，收人全部歸產權人個人所有。
標準價房的價格低于成本價房，房改初期購房時多采用標準價購買。以標準價購買的房屋產權是單位和職工家庭共有產權，其中單位占6%. 職工家庭占94%.按標準價購買的公房，個人享有部分產權，二次轉讓時，在按規(guī)定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后，收入全部歸產權人個人所有。同時，也可以向房屋所在醫(yī)、縣國土房管局交易管理部門中請按當年房改成本價的6%補交房價款后，按照房改成本價的有關政策L 市出售已購公有住房。
標準優(yōu)惠價是指比標準價更優(yōu)惠的價格，按標準優(yōu)惠價購買的公房權屬情況等相關規(guī)定等同于接標準價購買的公房。
上市出售的已購公有住房，由買受人在辦理房屋權屬登記手續(xù)時按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金或土地收益。
?。ㄋ模┫迌r商品住房
限價商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發(fā)商通過公開競爭取得土地，并嚴格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設和定向銷售的普通商品住房。限價商品住房供應對象為中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭，申請購房條件為3 人及以下家庭年收入8.8 萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產凈值57萬元及以下的家庭。
由于限價商品住房屬于政策性商品房，因此二次轉讓時，要受到一些限制，購房人取得房屋權屬證書后5 年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購。購房人取得房產權屬書證5 年后可上市交易，但需交納35% 的收益金。
北京創(chuàng)為律師事務所提示：
1 集資建房，是指政府或單位給予員工的一種福利，為解決職工的住房困難，由單位主要出資，個人參與出資興建的一種住房形式，就產權性質來講集資住房的產權性質歸結為經濟適用房產權或房改成本價產權，因此其管理參照經濟適用住房或房改房。
2 已購“央產房”，是原產權屬于中央單位的共有住房，其產權性質為經濟適用房產權或房改房產權。
3 危改回遷房，是指拆遷后用于安置被拆遷人的住房，承租房、房政房回遷后的產權性質為經濟適用房產權，私有房屋回遷后為商品房產權。
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