房屋買賣成為了現(xiàn)階段的一大亮點(diǎn)，就在北京創(chuàng)為律師事務(wù)所代理案件的過(guò)程中遇到了很多因?yàn)橘?gòu)買二手房而出現(xiàn)的各種問(wèn)題，今天北京創(chuàng)為律師事務(wù)所就結(jié)合相關(guān)的案件和大家聊一聊買賣二手房的困惑：
（一）商品房
商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
商品房所占用的土地為有償出讓取得，購(gòu)房所有權(quán)人擁有完整的產(chǎn)權(quán)，因此商品房在取得房屋所有權(quán)證后可直接進(jìn)行二次上市交易，對(duì)購(gòu)買主體、期限等均沒有限制，是二手房買賣的主要房源。
（二）經(jīng)濟(jì)適用住房
所謂經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥土地，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。由于經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供給中低收人家庭的政策性住房，對(duì)其購(gòu)買對(duì)象有嚴(yán)格限制。因此，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的二次轉(zhuǎn)讓也有著諸多限制。
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房改房又稱已購(gòu)公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的單位的公有住房。房改房分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。
按成本價(jià)購(gòu)買的公房，個(gè)人享有完全的產(chǎn)權(quán)，二次轉(zhuǎn)讓時(shí)在按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后，收人全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)房，房改初期購(gòu)房時(shí)多采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，其中單位占6%. 職工家庭占94%.按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，個(gè)人享有部分產(chǎn)權(quán)，二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。同時(shí)，也可以向房屋所在醫(yī)、縣國(guó)土房管局交易管理部門中請(qǐng)按當(dāng)年房改成本價(jià)的6%補(bǔ)交房?jī)r(jià)款后，按照房改成本價(jià)的有關(guān)政策L 市出售已購(gòu)公有住房。
標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)是指比標(biāo)準(zhǔn)價(jià)更優(yōu)惠的價(jià)格，按標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公房權(quán)屬情況等相關(guān)規(guī)定等同于接標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房。
上市出售的已購(gòu)公有住房，由買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或土地收益。
?。ㄋ模┫迌r(jià)商品住房
限價(jià)商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷售對(duì)象等要求，由開發(fā)商通過(guò)公開競(jìng)爭(zhēng)取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過(guò)程中涉及的農(nóng)民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭，申請(qǐng)購(gòu)房條件為3 人及以下家庭年收入8.8 萬(wàn)元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬(wàn)元及以下的家庭。
由于限價(jià)商品住房屬于政策性商品房，因此二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，要受到一些限制，購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書后5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)。購(gòu)房人取得房產(chǎn)權(quán)屬書證5 年后可上市交易，但需交納35% 的收益金。
北京創(chuàng)為律師事務(wù)所提示：
1 集資建房，是指政府或單位給予員工的一種福利，為解決職工的住房困難，由單位主要出資，個(gè)人參與出資興建的一種住房形式，就產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)講集資住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)歸結(jié)為經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)或房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)，因此其管理參照經(jīng)濟(jì)適用住房或房改房。
2 已購(gòu)“央產(chǎn)房”，是原產(chǎn)權(quán)屬于中央單位的共有住房，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)或房改房產(chǎn)權(quán)。
3 危改回遷房，是指拆遷后用于安置被拆遷人的住房，承租房、房政房回遷后的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)，私有房屋回遷后為商品房產(chǎn)權(quán)。
?農(nóng)村拆遷??
