無錫市城市房屋拆遷管理辦法
2014-05-27 17:37???作者：拆遷律師???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
第一章 總則
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于建設(shè)項目實施和舊區(qū)改造，有利于生態(tài)環(huán)境改善和保護文物古跡，并遵循公開、公平、等價有償?shù)脑瓌t。
第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依法對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本辦法下列用語的含義：拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位;被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人;房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人;非居住房屋，是指在有關(guān)單位發(fā)布暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知前，具有完備合法手續(xù)且實際作為非住宅使用的房屋。
第五條 市、市(縣)建設(shè)行政主管部門(以下簡稱建設(shè)部門)負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。建設(shè)部門可以委托依法成立的管理房屋拆遷日常事務(wù)的機構(gòu)(以下簡稱管理機構(gòu))具體負(fù)責(zé)《條例》和本辦法的實施工作。區(qū)人民政府和計劃、土地、房管、工商、物價、規(guī)劃、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)助做好房屋拆遷管理工作。
第二章 拆遷管理
第六條 市、市(縣)規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)不得進行下列活動：
(一)新建、擴建、改建房屋及其附屬物;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)建立新的房屋租賃關(guān)系以及分列房屋租賃戶名。
第七條 建設(shè)單位可以持建設(shè)用地規(guī)劃許可證，向市、市(縣)房管、土地等部門申請暫停辦理第六條(二)、(三)項規(guī)定的事項。因重大市政建設(shè)項目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以持建設(shè)項目批準(zhǔn)文件向市、市(縣)規(guī)劃、房管、土地等部門申請暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理期限不超過一年。有關(guān)部門收到建設(shè)單位的申請后，應(yīng)當(dāng)在擬拆遷范圍內(nèi)以公告形式公布有關(guān)暫停辦理的事項及期限。
第八條 暫停辦理有關(guān)手續(xù)的期限內(nèi)，建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證的，暫停辦理期限順延至拆遷期限屆滿日;暫停辦理有關(guān)手續(xù)的期限屆滿時，建設(shè)單位未取得房屋拆遷許可證的，暫停措施自行解除。
第九條 需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)部門提出申請，建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)進行審查。對符合條件的，發(fā)給房屋拆遷許可證;對不符合條件的，書面通知申請人。
第十條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
(一)項目批準(zhǔn)文件;
(二)用地規(guī)劃許可證;
(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;
(四)拆遷計劃和拆遷方案;
(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的不少于拆遷補償安置款總額50%的資金存款證明;
(六)產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房證明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確存款金額與安置房 價值之和不足補償安置資金總額部分的分期到位時間。
第十一條 建設(shè)部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項以房屋拆遷公告形式，在本地主要報紙上予以公布。規(guī)模較小的房屋拆遷，可以在拆遷范圍內(nèi)以及附近地區(qū)張貼房屋拆遷公告。
第十二條 建設(shè)部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷人應(yīng)當(dāng)自房屋拆遷公告發(fā)布之日起10日內(nèi)，向被拆遷人發(fā)送拆遷通知書，并在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。
第十三條 拆遷人不得擅自調(diào)整拆遷范圍或者延長拆遷期限。拆遷范圍確需調(diào)整的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重新辦理拆遷許可證;拆遷期限確需延長的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向建設(shè)部門提出延期申請。
第十四條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人自行拆遷的，建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對拆遷人的拆遷業(yè)務(wù)工作加強指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，訂立委托拆遷合同，并在15日內(nèi)向建設(shè)部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。建設(shè)部門及管理機構(gòu)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十五條 從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)掌握與房屋拆遷有關(guān)的法律、法規(guī)、政策以及其他業(yè)務(wù)知識，并經(jīng)建設(shè)部門的專業(yè)培訓(xùn)、考核，取得上崗證明。被拆遷人有權(quán)要求從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的人員出具上崗證明。
第十六條 在建設(shè)部門公布的拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立統(tǒng)一文本的拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議訂立后，拆遷人應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)送建設(shè)部門備案。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
第十七條 拆遷房屋為代管房的，代管人應(yīng)當(dāng)提交委托文書和有關(guān)證明材料，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。共有房屋拆遷的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同訂立或者委托代理人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
第十八條 拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
第十九條 拆遷補償安置協(xié)議無法達成的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由建設(shè)部門裁決。建設(shè)部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決部門在裁決前應(yīng)當(dāng)做好拆遷政策的宣傳解釋工作，聽取拆遷當(dāng)事人意見，在查清事實的基礎(chǔ)上進行調(diào)解;調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。拆遷人已經(jīng)對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第二十條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、市(縣)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由建設(shè)部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
第二十一條市政建設(shè)項目拆遷房屋，按照先騰地、后處理糾紛的原則辦理。被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從建設(shè)需要，按照工程建設(shè)要求按期搬遷。
第二十二條尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
第二十三條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當(dāng)用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)與拆遷人、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構(gòu)三方簽訂拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議，并加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合建設(shè)部門做好拆遷補償安置資金的監(jiān)督管理工作。
第二十四條拆遷人在進行拆遷施工時，必須遵守城市市容環(huán)境衛(wèi)生和公安、道路、交通運輸?shù)纫?guī)定。拆遷工地應(yīng)當(dāng)設(shè)置圍護，確保安全。
第二十五條拆遷工作結(jié)束后，拆遷人應(yīng)當(dāng)向建設(shè)部門提出申請，由建設(shè)部門對拆遷項目進行驗收。
第二十六條 建設(shè)部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷資料的管理，并按照有關(guān)規(guī)定向市、市(縣)房管、土地等部門移交房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等有關(guān)資料。
第三章 拆遷補償與安置
第二十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)按照《條例》和本辦法規(guī)定對被拆遷人給予補償。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以依法選擇拆遷補償方式。
第二十八條拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑不予補償。拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償，但在臨時建筑規(guī)劃許可證中載明因城市建設(shè)需要時無條件拆除的，不予補償。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷公益事業(yè)用房以及交通崗?fù)?、交通?biāo)志等公共設(shè)施的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù)擔(dān);但結(jié)合道路擴建按照城市規(guī)劃需要就位或者新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。
第二十九條貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。
第三十條 實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供不少于兩處經(jīng)建設(shè)部門審核同意使用的安置用房，供被拆遷人選擇。
第三十一條拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋、非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人未對解除租賃關(guān)系達成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，房屋租賃合同重新訂立。
第三十二條拆遷政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，拆遷補償金額的80%補償給房屋承租人，20%補償給被拆遷人。
第三十三條被拆除住宅房屋經(jīng)拆遷補償評估后，拆遷補償款不足5萬元的，由拆遷人給被拆遷人(公房承租人)補足5萬元;被拆遷人(公房承租人)也可以提出申請，由拆遷人提供不小于原住房面積、指定地點、層次的房屋供被拆遷人(公房承租人)租住，拆遷人應(yīng)扣除區(qū)位補償部分后，支付拆遷補償款。拆遷人應(yīng)對被拆遷人(公房承租人)屬于孤老、孤殘、孤幼的給予酌情照顧，所在區(qū)民政部門應(yīng)協(xié)助補償安置。
第三十四條拆遷政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，被拆遷人與承租人解除租賃關(guān)系，拆遷人將拆遷補償金額的80%補償給房屋承租人，20%補償給被拆遷人。被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋不需要支付差價的，由原承租人繼續(xù)承租，并重新訂立房屋租賃合同;產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由被拆遷人支付差價的，被拆遷人與承租人協(xié)商議定租金并重新訂立房屋租賃合同。
第三十五條拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止，被拆遷人可以選擇貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)向被拆遷人(或房產(chǎn)代管部門)支付100%的房屋拆遷補償款，同時還應(yīng)向合法承租人支付80%的房屋拆遷補償款。房產(chǎn)代管部門收到的補償款應(yīng)專項用于落實代管房政策。
第三十六條 在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)未明確或者產(chǎn)權(quán)糾紛未解決的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出具體的補償安置方案，報建設(shè)部門審核同意后實施拆遷。拆遷前由拆遷人組織拆遷當(dāng)事人對被拆遷房屋作現(xiàn)場勘察記錄，并就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
第三十七條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保法的規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條 拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人或承租人支付下列補助費：
(一)搬遷補助費;
(二)臨時安置補助費;
(三)移裝固定設(shè)施的補助費;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他費用。拆遷非住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人 應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。
第三十九條 對被拆遷人實行貨幣補償?shù)?，拆遷人根據(jù)貨幣補償協(xié)議的約定，向被拆遷人開具有關(guān)銀行的特種存單。特種存單不得轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押。
第四十條 被拆遷人以拆遷補償款支付購房款的，應(yīng)當(dāng)由被拆遷人購買市房產(chǎn)行政主管部門許可銷售的經(jīng)濟適用房、商品房及其他住房，向有關(guān)銀行提交拆遷補償安置協(xié)議、經(jīng)備案或者登記的購房合同、特種存單;有關(guān)銀行應(yīng)當(dāng)按照購房合同的約定，將特種存單上的款項轉(zhuǎn)帳支付給房屋出售單位。以拆遷補償款購買的房屋產(chǎn)權(quán)，屬房屋被拆遷人或被拆除房屋租賃人所有。
第四十一條被拆遷人購買住房的價款高于特種存單款額的，超額部分由被拆遷人自行承擔(dān);被拆遷人購買的住房價款低于特種存單款額的，余額部分可以現(xiàn)金方式提取。被拆遷人確有別處住房，拆遷后不再購房的，經(jīng)審批后可以現(xiàn)金方式提取拆遷補償款。拆遷人支付補償款的時間，應(yīng)當(dāng)在拆遷補償安置協(xié)議中約定;未約定的，應(yīng)當(dāng)在被拆遷人、房屋承租人搬離原址后一個月內(nèi)全部支付。
第四十二條從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)必須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。被拆遷房屋的評估由拆遷人從符合條件的評估機構(gòu)中選擇，并訂立評估委托合同。
第四十三條評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)導(dǎo)則》等標(biāo)準(zhǔn)，對被拆除房屋進行評估。評估時應(yīng)當(dāng)通知被拆遷人(含房屋承租人)到場，被拆遷人(含房屋承租人)應(yīng)當(dāng)予以配合。評估機構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，損害另一方當(dāng)事人的合法利益。
第四十四條拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以要求評估機構(gòu)重新評估;重新評估后仍有異議的，可以提出書面申請，由建設(shè)部門指定其他評估機構(gòu)進行鑒定，新產(chǎn)生的評估費用由過錯方承擔(dān)。
第四章 罰則
第四十五條違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由建設(shè)部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下罰款。
第四十六條拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由建設(shè)部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第四十七條拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：
(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;
(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;
(三)擅自延長拆遷期限的。
第四十八條接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由建設(shè)部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。第四十九條 建設(shè)部門及管理機構(gòu)違反本辦法規(guī)定的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附則
第五十條 本辦法所涉及的價格和費用標(biāo)準(zhǔn)由市建設(shè)、物價、財政、房管等部門根據(jù)職能和權(quán)限制定，并予以公布。
第五十一條本辦法實施前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并已實施拆遷的建設(shè)項目，按照原規(guī)定執(zhí)行。
第五十二條特定的建設(shè)項目、征用集體土地后拆遷房屋及其附屬物的，補償安置辦法由市政府另行規(guī)定。
第五十三條江陰市、宜興市人民政府可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。
第五十四條本辦法自2001年12月1日起施行。原《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》、《無錫市城市房屋拆遷貨幣安置補償試行辦法》同時廢止。市政府其他有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)
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