山東省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法
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頒布日期：
二○○七年四月九日 文號(hào)：
魯建發(fā)〔 2007〕1號(hào)
各市建委(建設(shè)局)、房管局：
為規(guī)范本省城市房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291 - 1999 )的有關(guān)規(guī)定，省建設(shè)廳制定
了《山東省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○○七年四月九日
山東省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法
第一條 為規(guī)范本省城市房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(/ GB T50291 1999)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際
情況，制定本辦法。
第二條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷評(píng)估的，適用本辦法。
因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地上房屋實(shí)施房屋拆遷評(píng)估的，參照本辦法執(zhí)行。
第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)全省城市房屋拆遷評(píng)估工作進(jìn)行監(jiān)督管理。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷評(píng)估工作進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四條 本辦法所稱城市房屋拆遷評(píng)估(以下稱拆遷評(píng)估)，是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、 《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)被拆遷房屋評(píng)估
確定其貨幣補(bǔ)償金額的活動(dòng)。
第五條 從事拆遷評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)取得三級(jí)(含三級(jí))以上房地產(chǎn)評(píng)估資格等級(jí)。
(二)有三名以上具有三年拆遷評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)且經(jīng)過(guò)省建設(shè)行政主管部門組織的拆遷法規(guī)、政策和拆遷專業(yè)知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)并達(dá)到合格要求的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
取得三級(jí)(含三級(jí))房地產(chǎn)評(píng)估資格等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)只能在本市、縣轄區(qū)內(nèi)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。二級(jí)(含二級(jí))以上的，可以在全省范圍內(nèi)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。
第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)每年向社會(huì)公示一批符合本辦法第五條規(guī)定條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
未經(jīng)當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得接受拆遷評(píng)估委托，不得出具拆遷評(píng)估報(bào)告。
第七條 拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由拆遷當(dāng)事人協(xié)商或被拆遷人投票的方式確定。協(xié)商或投票不成的，由拆遷當(dāng)事人抽簽確定，抽簽由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進(jìn)行。拆遷當(dāng)事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
第八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷評(píng)估委托合同，并自合同簽訂后 15 日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門備案。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)，但被拆遷人 自行委托或本辦法另有規(guī)定的除外。
第九條 受托評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。 評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
第十條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評(píng)估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的評(píng)估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。
因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，拆遷人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)工作人員或由除拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人到場(chǎng)見證，并在分戶評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同區(qū)域該類房
屋進(jìn)行評(píng)估。
第十一條 拆遷當(dāng)事人或受托評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的，憑拆遷委托的有關(guān)證明，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助查閱。
評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算新建普通商品房?jī)r(jià)格時(shí)，如需向有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供。
第十二條 拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
第十三條 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。
第十四條 拆遷評(píng)估一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他評(píng)估方法，并在評(píng)估報(bào)告中充分說(shuō)明原因。
第十五條 住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，其測(cè)算的基本技術(shù)路線為：
(一)確定房屋類別。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別為住宅。
(二)確立評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格。即確定被拆遷住宅房屋所處區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)格。
該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應(yīng)當(dāng) 依據(jù)其銷售均價(jià)，確定該區(qū)位的新建普通商品住宅房屋市場(chǎng)銷售價(jià)格;該區(qū)位沒有的，可以依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的施工圖及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，推算該項(xiàng)目的普通商品住宅房屋的市場(chǎng)銷售價(jià)格。
(三)測(cè)算價(jià)差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價(jià)差。
根據(jù)被拆遷住宅房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價(jià)差。
(四)依據(jù)評(píng)估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格，結(jié)合其建筑面積計(jì)算確定被拆遷住宅房屋的貨幣補(bǔ)償金額。
被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格不得低于設(shè)區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格。
(五)確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋的價(jià)格。依據(jù)評(píng)估確定的該區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價(jià)格，結(jié)合被拆遷人選擇的調(diào)換安置住宅房屋建筑面積計(jì)算調(diào)換安置住宅房屋的價(jià)款。
第十六條 拆遷非住宅房屋評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營(yíng)業(yè)性用房和非營(yíng)業(yè)性用房，營(yíng)業(yè)性用房劃分為商場(chǎng)類建筑(大型百貨商場(chǎng)、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務(wù)類建筑(金融、證券、商業(yè)寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂(lè)類建筑;非營(yíng)業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑(廠房、倉(cāng)庫(kù)等)、辦公性建筑(行政辦公樓)、公共性建筑(圖書館、博物館等)。
(二)非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《城市房屋
拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(/ GB T50291 - 1999)的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法或收益法評(píng)估確定。不能采用市場(chǎng) 比較法或收益法的，也可采用成本法或其它方法評(píng)估確定。
第十七條 被拆遷住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格， 不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、 停業(yè)的經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償 金額。
被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆 遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。
第十八條 違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予評(píng)估。 拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按照工程造價(jià)結(jié)合剩余 使用年限，評(píng)估其貨幣補(bǔ)償金額。
第十九條 拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。
拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)出具評(píng)估報(bào)告，不得與拆遷當(dāng)事人一方串 通損害另一方的合法權(quán)益，不得以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆 遷評(píng)估業(yè)務(wù)。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷評(píng)估活動(dòng)和評(píng)估結(jié)果。
評(píng)估報(bào)告必須由兩名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加 蓋注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師專用章。
第二十條 拆遷評(píng)估報(bào)告只作為被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。評(píng)估報(bào)告中估價(jià)目的統(tǒng)一載明為：房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣單位，精確到元。
第二十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果向被拆遷人公示 7 日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見。 公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人提供委托范圍內(nèi)被 拆遷房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。符合出具條件的分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在公示期滿后 10日內(nèi)送達(dá)被拆遷人。
整體評(píng)估報(bào)告是關(guān)于拆遷范圍內(nèi)所有被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金 額的評(píng)估報(bào)告。
分戶評(píng)估報(bào)告是按房屋所有權(quán)證劃分的被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償 金額的評(píng)估報(bào)告。
第二十二條 整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》( GB T50291 1999 )規(guī)定的規(guī)范格式要求。
第二十三條 拆遷人或被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，可以 向評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程 序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。
第二十四條 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié) 商解決。經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見的，提出異議的當(dāng)事人應(yīng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起 5日內(nèi)，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估， 也可以另行委托符合本辦法規(guī)定條件的其它評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。
第二十五條 拆遷當(dāng)事人向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，該 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起 5日內(nèi)給予答復(fù)。 評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告。重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果的差異在允 許誤差范圍內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效，重新評(píng)估費(fèi)用由提出異議的拆 遷當(dāng)事人承擔(dān)。
第二十六條 拆遷當(dāng)事人對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或 者另行委托評(píng)估的結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果在允許誤差范圍外且協(xié)商達(dá) 不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告之日起5 日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評(píng) 估主任委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱評(píng)估主任委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
第二十七條 評(píng)估主任委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10 日 內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法 選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題出具書面鑒定 意見。評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持評(píng)估報(bào)告;評(píng)估報(bào)告存在 技術(shù)問(wèn)題的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。重新評(píng)估和主任鑒定費(fèi)用由未被采用評(píng)估結(jié)果的評(píng)估機(jī)構(gòu)承 擔(dān)。
第二十八條 省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理 部門，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī) 劃、法律等方面主任組成的評(píng)估主任委員會(huì)，對(duì)拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù) 指導(dǎo)，受理拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定。
第二十九條 受理拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定后，評(píng)估主任委員會(huì)應(yīng)當(dāng)隨機(jī)抽取 3人以上(含 人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定事宜。
鑒定組成員與原評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估主任委員會(huì)做好鑒定工作。
第三十條 評(píng)估主任委員會(huì)成員、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者評(píng)估結(jié)果無(wú)效。 拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成評(píng)估失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第三十一條 對(duì)有下列行為之一的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，依據(jù)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰并記入其信用檔案：
(一)出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告的;
(二)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的;
(三)以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的;
(四)允許他人借用自己名義從事拆遷評(píng)估活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變
相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的;
(五)不履行評(píng)估技術(shù)咨詢或者解釋義務(wù)的;
(六)不配合評(píng)估鑒定主任小組進(jìn)行鑒定，以及多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的;
(七)違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本辦法其他規(guī)定的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十二條 本辦法自2007 年 5月1 日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷評(píng)估不適用本辦法。
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