山東省城市房屋拆遷評估管理辦法
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頒布日期：
二○○七年四月九日 文號：
魯建發(fā)〔 2007〕1號
各市建委(建設(shè)局)、房管局：
為規(guī)范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291 - 1999 )的有關(guān)規(guī)定，省建設(shè)廳制定
了《山東省城市房屋拆遷評估管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二○○七年四月九日
山東省城市房屋拆遷評估管理辦法
第一條 為規(guī)范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(/ GB T50291 1999)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際
情況，制定本辦法。
第二條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷評估的，適用本辦法。
因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應(yīng)當依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地上房屋實施房屋拆遷評估的，參照本辦法執(zhí)行。
第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責對全省城市房屋拆遷評估工作進行監(jiān)督管理。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門負責對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷評估工作進行監(jiān)督管理。
第四條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估(以下稱拆遷評估)，是指房地產(chǎn)評估機構(gòu)依據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》、 《山東省城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，對被拆遷房屋評估
確定其貨幣補償金額的活動。
第五條 從事拆遷評估的評估機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：
(一)取得三級(含三級)以上房地產(chǎn)評估資格等級。
(二)有三名以上具有三年拆遷評估工作經(jīng)驗且經(jīng)過省建設(shè)行政主管部門組織的拆遷法規(guī)、政策和拆遷專業(yè)知識系統(tǒng)培訓并達到合格要求的注冊房地產(chǎn)估價師。
取得三級(含三級)房地產(chǎn)評估資格等級的評估機構(gòu)只能在本市、縣轄區(qū)內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務(wù)。二級(含二級)以上的，可以在全省范圍內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務(wù)。
第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門應(yīng)當每年向社會公示一批符合本辦法第五條規(guī)定條件的評估機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。
未經(jīng)當?shù)胤课莶疬w管理部門公示的評估機構(gòu)，不得接受拆遷評估委托，不得出具拆遷評估報告。
第七條 拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當由拆遷當事人協(xié)商或被拆遷人投票的方式確定。協(xié)商或投票不成的，由拆遷當事人抽簽確定，抽簽由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進行。拆遷當事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上評估機構(gòu)評估的，評估機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。
第八條 評估機構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當與評估機構(gòu)簽訂書面拆遷評估委托合同，并自合同簽訂后 15 日內(nèi)報當?shù)胤课莶疬w管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人 自行委托或本辦法另有規(guī)定的除外。
第九條 受托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。 評估機構(gòu)和評估人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。
第十條 拆遷當事人應(yīng)當向評估機構(gòu)如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，并協(xié)助評估機構(gòu)做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應(yīng)當邀請公證機關(guān)工作人員或由除拆遷人和評估機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應(yīng)說明。評估機構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同區(qū)域該類房
屋進行評估。
第十一條 拆遷當事人或受托評估機構(gòu)和評估人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的，憑拆遷委托的有關(guān)證明，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當協(xié)助查閱。
評估機構(gòu)評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當如實提供。
第十二條 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。
第十三條 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準。各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
第十四條 拆遷評估一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中充分說明原因。
第十五條 住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術(shù)路線為：
(一)確定房屋類別。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別為住宅。
(二)確立評估基準價格。即確定被拆遷住宅房屋所處區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的市場價格。
該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應(yīng)當 依據(jù)其銷售均價，確定該區(qū)位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價格;該區(qū)位沒有的，可以依據(jù)規(guī)劃部門批準的該項目的施工圖及配套設(shè)施標準，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。
(三)測算價差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。
根據(jù)被拆遷住宅房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。
(四)依據(jù)評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結(jié)合其建筑面積計算確定被拆遷住宅房屋的貨幣補償金額。
被拆遷房屋的貨幣補償價格不得低于設(shè)區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補償價格。
(五)確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋的價格。依據(jù)評估確定的該區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價格，結(jié)合被拆遷人選擇的調(diào)換安置住宅房屋建筑面積計算調(diào)換安置住宅房屋的價款。
第十六條 拆遷非住宅房屋評估時，應(yīng)當按照下列程序進行：
(一)根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房，營業(yè)性用房劃分為商場類建筑(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務(wù)類建筑(金融、證券、商業(yè)寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑;非營業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑(廠房、倉庫等)、辦公性建筑(行政辦公樓)、公共性建筑(圖書館、博物館等)。
(二)非住宅房屋的貨幣補償價格，應(yīng)當按照建設(shè)部《城市房屋
拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(/ GB T50291 - 1999)的規(guī)定，采用市場比較法或收益法評估確定。不能采用市場 比較法或收益法的，也可采用成本法或其它方法評估確定。
第十七條 被拆遷住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補償價格， 不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、 停業(yè)的經(jīng)營性補助費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償 金額。
被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆 遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
第十八條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。 拆除未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)當按照工程造價結(jié)合剩余 使用年限，評估其貨幣補償金額。
第十九條 拆遷評估應(yīng)當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。
拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串 通損害另一方的合法權(quán)益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆 遷評估業(yè)務(wù)。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷評估活動和評估結(jié)果。
評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加 蓋注冊房地產(chǎn)估價師專用章。
第二十條 拆遷評估報告只作為被拆遷房屋貨幣補償?shù)囊罁?jù)。評估報告中估價目的統(tǒng)一載明為：房屋拆遷補償評估。拆遷評估價格應(yīng)當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。
第二十一條 評估機構(gòu)應(yīng)當將初步評估結(jié)果向被拆遷人公示 7 日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。 公示期滿后，評估機構(gòu)應(yīng)當向拆遷當事人提供委托范圍內(nèi)被 拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。符合出具條件的分戶評估報告應(yīng)當在公示期滿后 10日內(nèi)送達被拆遷人。
整體評估報告是關(guān)于拆遷范圍內(nèi)所有被拆遷房屋貨幣補償金 額的評估報告。
分戶評估報告是按房屋所有權(quán)證劃分的被拆遷房屋貨幣補償 金額的評估報告。
第二十二條 整體評估報告和分戶評估報告要符合國家標準 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》( GB T50291 1999 )規(guī)定的規(guī)范格式要求。
第二十三條 拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以 向評估機構(gòu)咨詢。評估機構(gòu)應(yīng)當解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程 序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。
第二十四條 拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當通過協(xié) 商解決。經(jīng)協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人應(yīng)自收到評估報告之日起 5日內(nèi)，可以向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估， 也可以另行委托符合本辦法規(guī)定條件的其它評估機構(gòu)評估。
第二十五條 拆遷當事人向原評估機構(gòu)申請復(fù)核評估的，該 評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起 5日內(nèi)給予答復(fù)。 評估結(jié)果改變的，應(yīng)當重新出具評估報告;評估結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委托評估機構(gòu)評估的，受托評估機構(gòu)應(yīng)當在 10 日內(nèi)出具評估報告。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果的差異在允 許誤差范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由提出異議的拆 遷當事人承擔。
第二十六條 拆遷當事人對原評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或 者另行委托評估的結(jié)果與原評估結(jié)果在允許誤差范圍外且協(xié)商達 不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托評估機構(gòu)出具的評估報告之日起5 日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評 估主任委員會(以下簡稱評估主任委員會)申請技術(shù)鑒定。
第二十七條 評估主任委員會應(yīng)當自收到申請之日起10 日 內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法 選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定 意見。評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持評估報告;評估報告存在 技術(shù)問題的，評估機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具評估報告。重新評估和主任鑒定費用由未被采用評估結(jié)果的評估機構(gòu)承 擔。
第二十八條 省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理 部門，應(yīng)當成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī) 劃、法律等方面主任組成的評估主任委員會，對拆遷評估進行技術(shù) 指導，受理拆遷評估技術(shù)鑒定。
第二十九條 受理拆遷評估技術(shù)鑒定后，評估主任委員會應(yīng)當隨機抽取 3人以上(含 人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術(shù)鑒定事宜。
鑒定組成員與原評估機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。
原評估機構(gòu)應(yīng)當配合評估主任委員會做好鑒定工作。
第三十條 評估主任委員會成員、評估機構(gòu)、評估人員應(yīng)當回避而未回避的，其鑒定意見或者評估結(jié)果無效。 拆遷當事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助評估機構(gòu)實地查勘而造成評估失實或者其他后果的，應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。
第三十一條 對有下列行為之一的評估機構(gòu)和評估人員，依據(jù)《山東省城市房屋拆遷管理條例》和建設(shè)部《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行處罰并記入其信用檔案：
(一)出具不實評估報告的;
(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的;
(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業(yè)務(wù)的;
(四)允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉(zhuǎn)讓、變
相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷評估業(yè)務(wù)的;
(五)不履行評估技術(shù)咨詢或者解釋義務(wù)的;
(六)不配合評估鑒定主任小組進行鑒定，以及多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的;
(七)違反國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本辦法其他規(guī)定的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十二條 本辦法自2007 年 5月1 日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷評估不適用本辦法。
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