北京拆遷法律自助手冊(cè)
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◆ 核心法律
中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法（1989年12月26日）
中華人民共和國(guó)建筑法（1997年11月1日）
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日）
中華人民共和國(guó)軍事設(shè)施保護(hù)法（節(jié)錄）（1990年2月23日）
中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法（節(jié)錄）（2002年10月28日修訂）
◆ 相關(guān)法規(guī)規(guī)章
城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001年6月13日）
城市房屋拆遷工作規(guī)程（2005年10月31日）
城市私有房屋管理?xiàng)l例（1983年12月17日）
城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998年7月20日）
城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定（2004年7月20日）
◆ 文件
關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知（2001年7月25日）
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知（2003年9月19日）
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知（2004年6月7日）
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（2005年3月22日）
國(guó)務(wù)院宗教事務(wù)局、建設(shè)部關(guān)于城市建設(shè)中拆遷教堂、寺廟等房屋問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知（1993年1月20日）
建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于在房屋拆遷中涉及代管房產(chǎn)處理的幾點(diǎn)意見(jiàn)（1994年6月13日）
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于制止和解決供銷(xiāo)合作社經(jīng)營(yíng)、服務(wù)設(shè)施被無(wú)償拆遷、占用的通知（1997年5月21日）
◆ 地方政策
北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001年11月1日）
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》實(shí)施意見(jiàn)（2003年9月10日）
◆ 城市房屋拆遷政策問(wèn)答
第一章 基本概念和基本知識(shí)
1.什么是城市房屋拆遷？
城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)，其主要內(nèi)容包括：
(1)房屋拆建，如危舊房改造；
(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；
(4)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。
2.拆遷人有哪些權(quán)利和義務(wù)？
＊與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，給予拆遷補(bǔ)償安置；
＊在與被拆遷人、承租人達(dá)不成協(xié)議的情況下，拆遷人可以向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請(qǐng)裁決；
＊協(xié)議簽訂后，被拆遷人、承租人未在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)搬遷完畢，可以向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，或向人民法院提起訴訟；
＊在仲裁或判決規(guī)定的期限期內(nèi)仍未搬遷的，可以申請(qǐng)實(shí)施強(qiáng)遷。
房屋拆遷人的義務(wù)：
＊對(duì)被拆遷人、承租人給予補(bǔ)償安置；
＊協(xié)議簽訂后，在房屋被拆遷人、承租人搬出被拆除房屋后，才可以實(shí)施拆房活動(dòng)；
＊通知私房所有人辦理拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)（含空關(guān)房屋所有人）；
＊對(duì)無(wú)法通知到的被拆除房屋的所有人的，應(yīng)依法定程序辦理。
3.被拆遷人、房屋承租人有哪些權(quán)利和義務(wù)？
＊獲得拆遷補(bǔ)償安置的權(quán)利；
＊有選擇拆遷補(bǔ)償安置方式的權(quán)利；
＊達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，可向區(qū)、縣房地局申請(qǐng)仲裁，不服仲裁，可向人民法院提起訴訟。
＊被拆遷人、承租人的義務(wù)：在拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定的期限內(nèi)搬遷完畢。
4.什么是拆遷單位？
是指依法取得拆遷資格證書(shū)，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。通常所說(shuō)的拆遷公司就是房屋拆遷單位。
5.城市房屋拆遷的主要程序是什么？
1) 編織拆遷方案和計(jì)劃，確定拆遷范圍。
根據(jù)規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的批準(zhǔn)范圍確定拆遷的范圍，在獲得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)行拆遷。根據(jù)以上范圍編寫(xiě)詳細(xì)的拆遷計(jì)劃和方案，然后上報(bào)政府主管部門(mén)待批。
2) 申領(lǐng)拆遷許可證。
按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第8條的規(guī)定，任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。
3) 公布《拆遷公告》。
房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)頒發(fā)拆遷許可證后將拆遷的主要信息予以公布，要求被拆遷人做好準(zhǔn)備和提出意見(jiàn)，《拆遷公告》的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人情況、聯(lián)系方式、拆遷辦公室地點(diǎn)等。
4) 確定拆遷實(shí)施人。
按照有關(guān)規(guī)定，房屋的拆遷工作可以由拆遷人自行拆遷，也可以由拆遷人委托具有拆遷專(zhuān)業(yè)資格單位實(shí)施。
5) 與被拆遷者簽訂《拆遷協(xié)議書(shū)》。
拆遷協(xié)議是拆遷人與被拆遷人對(duì)于房屋的拆遷期限、補(bǔ)償或者安置方式等內(nèi)容進(jìn)行的約定，屬于民事合同性質(zhì)。一般應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：
（1）、雙方當(dāng)事人的情況；
（2）、被拆遷房屋的情況：坐落、特點(diǎn)，四至、結(jié)構(gòu)、樓層、間數(shù)等等；
（3）、房屋的估價(jià)數(shù)額；
（4）、補(bǔ)償?shù)姆绞剑褐饕獮樽鲀r(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、一次性安置、臨時(shí)性過(guò)渡安置；
（5）、安置地點(diǎn)、面積；
（6）、補(bǔ)償金額及支付；
（7）、過(guò)度期限和方式；
（8）、搬遷的時(shí)間；
（9）、違約責(zé)任
6) 具體實(shí)施拆遷工作。
具體實(shí)施拆遷工作非常的繁瑣，要顧及到很多細(xì)節(jié)，現(xiàn)在一般采用的凡是委托專(zhuān)業(yè)的拆遷公司進(jìn)行操作。被拆遷人搬遷結(jié)束后要進(jìn)行搬遷驗(yàn)收，并由拆遷人出具拆遷驗(yàn)收單。
第二章 城市房屋拆遷管理
1.拆遷人為什么不得擅自延長(zhǎng)拆遷期限和過(guò)渡期限？
過(guò)渡期限是指被拆遷人或者房屋承租人將原房屋交拆遷人拆除之日起至搬遷到拆遷人提供的新安置用房的時(shí)間。在房屋拆遷中，由于拆遷人不能一次性解決安置用
房，需要經(jīng)過(guò)一定期限才能完全解決，這一期限就是過(guò)渡期限，也稱(chēng)安置期限。過(guò)渡期限是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的重要內(nèi)容，拆遷人和被拆遷人應(yīng)在協(xié)議中明確約定，
并嚴(yán)格遵守過(guò)渡期限的規(guī)定。
過(guò)渡期限的法律效力：
在過(guò)渡期限內(nèi)，對(duì)于被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)于自行安排住處有困難的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房進(jìn)行安置。被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房,拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助
費(fèi)。拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房應(yīng)當(dāng)具備正常的居住條件和基本生活設(shè)施。
過(guò)渡期限屆滿(mǎn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償安置協(xié)議規(guī)定的條款提供安置房屋，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任；同時(shí)，周轉(zhuǎn)房的使用人必須遷往安置用房，及時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房，不得在取得安置用房后拒不遷房，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。
拆遷人延長(zhǎng)過(guò)渡期限的法律責(zé)任。拆遷人不得擅自了延長(zhǎng)過(guò)渡期限，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這里不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，是指除遇到自然災(zāi)害等不可
抗力的原因外，拆遷人不得延長(zhǎng)拆遷的過(guò)渡期限。拆遷人違反過(guò)渡期限的法律責(zé)任有：（1）安置補(bǔ)償費(fèi)方面的責(zé)任。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排
住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房屋使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)各地根據(jù)具體情況
規(guī)定。（2）違約責(zé)任。拆遷人違反補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因違約給對(duì)方造成損失的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)損失進(jìn)行賠償。
2.拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行哪些活動(dòng)？
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001)
第十二條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)１年。
3.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議包括哪些主要內(nèi)容？
（1） 被拆遷房屋的建筑面積；
（2） 補(bǔ)償安置方式；
（3） 貨幣補(bǔ)償金額;
（4） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況，包括房屋的地點(diǎn)、面積、樓層、價(jià)格和需要結(jié)清的差價(jià)等內(nèi)容；
（5） 搬遷期限；
（6） 臨時(shí)過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；
（7） 違約責(zé)任；
（8） 爭(zhēng)議解決的方式；
（9）當(dāng)事人需要約定的其它事項(xiàng)。
4.尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓如何辦理？
法律依據(jù)
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院 305
號(hào)令）第十九條：尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起 30 日內(nèi)予以公告。
提交材料
1）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表（由轉(zhuǎn)讓人提供）；
2）已簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議匯總表；
3）未簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶(hù)數(shù)匯總表；
4）轉(zhuǎn)讓人和受讓人轉(zhuǎn)讓合同原件；
5）立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等變更手續(xù)原件；
6）受讓人辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明原件；
7）尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的拆遷計(jì)劃和拆遷方案。
第三章 拆遷補(bǔ)償與安置
1.拆遷補(bǔ)償有幾種方式？
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償作為主要方式。
其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過(guò)渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問(wèn)題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，盡可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
一、貨幣補(bǔ)償
貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎樣定？
《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是怎么回事？
《條例》中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。無(wú)論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何結(jié)算差價(jià)？
《條例》明確按等價(jià)交換的原則進(jìn)行結(jié)算，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對(duì)被拆遷人按其房屋的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
2.貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~如何確定？
被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評(píng)估確定。
[具體計(jì)算見(jiàn)]《北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》
3.確定被拆遷房屋的使用性質(zhì)和面積的依據(jù)是什么？
根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十二條的規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特
別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市
規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房屋測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)
構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。
4.拆遷公益事業(yè)用房有何規(guī)定？
拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。
5.拆遷租賃房屋有何規(guī)定？
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
6.拆除產(chǎn)權(quán)不明確的房屋有何規(guī)定？
拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
7.設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何拆遷？
抵押人和抵押權(quán)人重新設(shè)定抵押權(quán)或者抵押人清償債務(wù)后，拆遷人方可進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a(bǔ)償也可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
如果抵押人不能清償債務(wù)或者抵押雙方當(dāng)事人不能重新設(shè)定抵押的，只能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
8..拆除違法建筑和臨時(shí)建筑是否給予補(bǔ)償？
《條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”因此，在拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)拆除違章建筑不予補(bǔ)償。
9.拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償？
拆遷非住宅房屋造成經(jīng)營(yíng)者停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人除根據(jù)停產(chǎn)、停業(yè)的期限，經(jīng)營(yíng)者在社會(huì)保障經(jīng)辦機(jī)構(gòu)登記的職工人數(shù)，以及房屋所在地政府公布的上年度職工平均工資，給予經(jīng)營(yíng)者補(bǔ)償外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)停產(chǎn)、停業(yè)的期限和經(jīng)營(yíng)者上年度月平均稅后利潤(rùn)額，給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第四章 城市房屋拆遷估價(jià)
1.什么是房屋拆遷估價(jià)？
拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以市人民政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為依據(jù)，結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由拆遷當(dāng)事人投票、抽簽或協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門(mén)從符合條件的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中采取隨機(jī)抽取的方式確定。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，可以依照規(guī)定申請(qǐng)復(fù)估與估價(jià)鑒定。拆遷當(dāng)事人愿意協(xié)商確定補(bǔ)償價(jià)格的，也可以不進(jìn)行評(píng)估。
2.拆遷估價(jià)的方法有哪些？
拆遷估價(jià)的方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等。
市場(chǎng)比較法是將被拆遷房屋（估價(jià)對(duì)象）與估價(jià)時(shí)點(diǎn)（拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋
拆遷許可證核發(fā)之日）近期交易的類(lèi)似房屋進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)這些類(lèi)似房屋的交易價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取被拆遷房屋的客觀合理市場(chǎng)價(jià)格的方法。市場(chǎng)
法主要適用于有交易實(shí)例的房屋價(jià)格評(píng)估，拆遷評(píng)估一般應(yīng)選用市場(chǎng)法。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行拆遷估價(jià)時(shí)，要收集盡可能多的真實(shí)交易實(shí)例，從真實(shí)交易實(shí)例中選取與被
拆遷房屋類(lèi)似、成交時(shí)點(diǎn)和被拆遷房屋核準(zhǔn)拆遷時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格的可比實(shí)例。
收益還原法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此估算被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫(xiě)字樓、餐館等。
成本法是求取被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣減折舊，以此求取被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。房屋的成本構(gòu)成一般包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、
管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。成本法特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房屋，如學(xué)校、醫(yī)院、工廠(chǎng)等。
3.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的適用范圍是什么？
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。
以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估，參照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行。
城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，參照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行。
4.拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議怎么辦？
依照建設(shè)部近日下發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議、向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估主任委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
估價(jià)主任委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。
5.估價(jià)機(jī)構(gòu)由誰(shuí)委托？
（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。對(duì)拆遷評(píng)估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達(dá)成
一致，是較好不過(guò)的事情。但是在拆遷工作實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達(dá)成一致意見(jiàn)，所以，這種方式往往在實(shí)際工作中操作起來(lái)很難，是一種理想化的
方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識(shí)的情況。
（2）由拆遷人確定，且反對(duì)的被拆遷人在
50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要
50%以下的被拆遷人反對(duì)就推定
50%以上的被拆遷人同意。其實(shí)在實(shí)際工作當(dāng)中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對(duì)評(píng)估人的確定是不愿公開(kāi)表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)默示不能等于承認(rèn)。
一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評(píng)估的方式。
（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國(guó)際慣例，但是在實(shí)際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰(shuí)代表被拆遷人來(lái)抽簽、誰(shuí)在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰(shuí)來(lái)確定和采取什么方式確定。
7.拆遷估價(jià)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？
誰(shuí)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用。
8.拆遷估價(jià)復(fù)估和技術(shù)鑒定費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
申請(qǐng)復(fù)估和申請(qǐng)主任委員會(huì)技術(shù)鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人繳納。估價(jià)存在技術(shù)問(wèn)題的，復(fù)估和技術(shù)鑒定費(fèi)用由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
第五章 行政裁決和強(qiáng)制拆遷
1.什么是房屋拆遷行政裁決？
拆遷裁決是房屋拆遷主管部門(mén)根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，應(yīng)用行政手段對(duì)補(bǔ)償安置爭(zhēng)議依法作裁決與決定的具體行政行為。主管部門(mén)依法受理裁決申請(qǐng)后，組織當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。但有下列情形之一的，不予受理裁決申請(qǐng)：
（一）對(duì)拆遷許可證合法性提出行政裁決申請(qǐng)的；
（二）申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是拆遷當(dāng)事人的；
（三）拆遷當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請(qǐng)裁決的；
（四）房屋已經(jīng)滅失的；
（五）市主管部門(mén)認(rèn)為依法應(yīng)當(dāng)不予受理的其他情形。
拆遷行政裁決是根據(jù)拆遷當(dāng)事人提出的證據(jù)和請(qǐng)求，按照法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行；對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的裁決依據(jù)主要是評(píng)估報(bào)告和商品房交易均價(jià)。拆遷行政裁決自依法送達(dá)后生效，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行；也可以繼續(xù)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在裁決書(shū)送達(dá)之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議；或在90日內(nèi)向人民法院起訴。復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。拆遷人按規(guī)定向被拆遷人提供了補(bǔ)償貨幣或安置房屋的，可以依法申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷。
2.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人拒絕搬遷的，如何處理？
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
3.拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，當(dāng)事人可以采取哪些措施？
拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣
補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
4.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，如何實(shí)施強(qiáng)制拆遷？
被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
5.拆遷人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料？
（一）裁決申請(qǐng)書(shū)；
（二）法定代表人的身份證明；
（三）被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；
（四）被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告；
（五）對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案；
（六）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄；
（七）未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；
（八）其他與裁決有關(guān)的資料。
6.被拆遷人或房屋承租人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料？
（一）裁決申請(qǐng)書(shū)；
（二）申請(qǐng)人的身份證明；
（三）被拆遷房屋的權(quán)屬證明；
（四）申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；
（五）房屋拆遷管理部門(mén)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。
7.中止裁決適用哪幾種情形？
（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)；（2）裁決需要以法院相關(guān)裁決、判決或其他部門(mén)的處理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件未結(jié)案或尚未有處理結(jié)果的；（3）當(dāng)事人死亡，需等待其繼承人表明是否參加裁決的；（4）拆遷人要求對(duì)補(bǔ)償安置方案進(jìn)行有利于被拆遷當(dāng)事人調(diào)整的；（5）因不可抗力或者其他特殊情形需要中止的。
8.終結(jié)裁決適用哪幾種情形？
（1）受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；（2）申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人非拆遷當(dāng)事人的；（3）申請(qǐng)人死亡，沒(méi)有繼承人或者繼承人經(jīng)拆遷管理部門(mén)通知后的15日內(nèi)，未表示參加裁決或表示放棄參加裁決的；（4）申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的，（5）拆遷人提供的補(bǔ)償安置方案明顯不合理的；（6）其他應(yīng)當(dāng)終結(jié)的情形。
9. 北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》的規(guī)定，對(duì)搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下：
1）被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，拆遷人應(yīng)付給被拆除房屋使用人搬家補(bǔ)助費(fèi)。其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)原住正式房屋的間數(shù)、路途遠(yuǎn)近計(jì)算，按每間５０元至１００元補(bǔ)助。多次周轉(zhuǎn)搬家的，按實(shí)際搬家次數(shù)補(bǔ)助。
由拆遷人出車(chē)搬家的，不予補(bǔ)助。
2）被拆除房屋使用人在規(guī)定的拆遷期限期滿(mǎn)前搬遷的，拆遷人可按提前的日期給予提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。每提前１天，付給提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)２０元，按天累計(jì)，但最多不得超過(guò)２００元。
3）在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，被拆除房屋使用人自行安排住處的，由拆遷人按安置人口付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，每人每月３０元。
拆遷人用木板房、無(wú)木“四防”房、簡(jiǎn)易工棚安置被拆除房屋使用人的，過(guò)渡期間免收房租，取暖季節(jié)每人補(bǔ)助取暖費(fèi)１５元。
拆遷人用正式房屋臨時(shí)安置被拆除房屋使用人的，過(guò)渡期間不發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。被拆除房屋使用人應(yīng)按規(guī)定交納住房租金。
4）由于拆遷人的責(zé)任使被拆除房屋使用人延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆除房屋使用人，除按本規(guī)定第三條發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)外，從逾期之月起，逾期一個(gè)月至半年的，每人每月增發(fā)５元；超過(guò)半年至一年的，每人每月增發(fā)１０元；超過(guò)一年以上的，每人每月增發(fā)２０元。
被拆除房屋使用人由拆遷人用房臨時(shí)安置，延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，延期期間按前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
5）被拆除房屋使用人在過(guò)渡期限內(nèi)，臨時(shí)安置地點(diǎn)距工作地點(diǎn)超過(guò)公共電汽車(chē)４站地或２公里，需購(gòu)買(mǎi)公共交通月票的，所購(gòu)買(mǎi)月票費(fèi)由拆遷人一并給予補(bǔ)助；
不足公共電汽車(chē)４站地或２公里的，不予補(bǔ)助。原購(gòu)市、區(qū)月票改購(gòu)郊區(qū)月票的，其增加支出部分由拆遷人一并給予補(bǔ)助。但已由被拆遷人所在單位補(bǔ)助或增加補(bǔ)助
的，拆遷人不再補(bǔ)助。
6）拆除企業(yè)和實(shí)行自收自支差額補(bǔ)貼辦法的事業(yè)單位的非住宅房屋，其停產(chǎn)、停業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失，由拆遷人按下列項(xiàng)目給予適當(dāng)補(bǔ)助：
a職工工資，按上一年度該單位職工工資總額計(jì)算；
b職工勞保福利費(fèi)用，按上一年度實(shí)際支付給職工個(gè)人的勞保福利費(fèi)用和職工勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用計(jì)算；
c搬運(yùn)費(fèi)及機(jī)器設(shè)備的拆裝費(fèi)用。
7)
被拆除房屋使用人是個(gè)體商戶(hù)的，應(yīng)按其被拆除房屋使用性質(zhì)予以安置。其停產(chǎn)、停業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失，可由拆遷人根據(jù)個(gè)體工商戶(hù)上定適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助數(shù)額。
10對(duì)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，又出現(xiàn)拆遷糾紛和矛盾應(yīng)如何處理？
對(duì)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，又出現(xiàn)拆遷糾紛和矛盾以及上訪(fǎng)的，屬于當(dāng)事人之間的合同糾紛，應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的可通過(guò)司法途徑解決。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念?lèi)型、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線(xiàn)
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