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“一個釘子戶搞不定，整個項目都受到拖累。”在龍崗城市更新過程中，拆遷賠償是“老大難”問題，不但使得一批已完成審批的城市更新項目在拆遷階段陷入停止狀態(tài)，而且拆遷本身催生了各種矛盾，影響社會穩(wěn)定和諧。
為此，近年來業(yè)內(nèi)人士呼吁盡快開展城市更新搬遷補償標準體系研究，建立健全房屋搬遷補償安置共同協(xié)商機制，既加快拆遷步伐，推動城市更新，又能做到“陽光拆遷”，實現(xiàn)城市更新進程的公平正義。
龍崗一直是深圳城市更新的“主陣地”，項目數(shù)量和推進速度近年來都位于全市前列，在規(guī)范拆遷工作、推動城市更新這一領(lǐng)域能否先行摸索，為全市貢獻經(jīng)驗?
拆遷是城市更新“老大難”
在每次龍崗區(qū)的城市更新工作會議上，對于遇到的實際困難，區(qū)負責(zé)人和部門、街道負責(zé)人反映最多的是拆遷問題。
去年9月的一項數(shù)據(jù)頗能說明拆遷工作的艱巨性：龍崗區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點的31個重點城市更新項目，需要拆遷房屋總建筑總面積約1420萬平方米，而已簽訂收購搬遷補償安置協(xié)議的建筑面積僅約302萬平方米，只占總收購搬遷量的13%。
業(yè)內(nèi)有關(guān)人士表示，在城市更新前期土地征收、拆遷過程中出現(xiàn)了一些矛盾，嚴重阻礙了城市更新的速度。業(yè)主的天價拆遷補償期望帶來的“釘子戶”死守和惡意搶建，不僅成為更新改造工作的較大障礙，使得一大批已完成審批的城市更新項目在拆遷階段陷入停止狀態(tài)，而且推高成本、擾亂市場，如果與此相對應(yīng)的居民消費水平跟不上城市運營成本的上升，還將導(dǎo)致整個城市運營的斷層。
而且，目前拆遷補償談判依賴市場主體的博弈難以確保城市更新過程中的公平公正，特別是弱勢群體的合法利益易被侵害。龍崗某社區(qū)部分居民曾反映，居民小組靠近地鐵的一塊舊改地塊被社區(qū)以9000萬元轉(zhuǎn)出，“聽說一些社區(qū)干部因此將分到300平方米的房子，而簽名同意的居民只拿到了幾萬元不等的好處費。”近年來，基層已經(jīng)積累了不少由舊改拆遷所引發(fā)的矛盾，一些矛盾目前已經(jīng)開始公開化，成為輿論關(guān)注的焦點。
代表建議開展拆遷補償標準體系的研究
在今年的深圳兩會上，有人大代表建議盡快開展城市更新搬遷補償標準體系的研究，并協(xié)調(diào)司法機關(guān)共同建立拆遷爭議的解決機制，探索通過司法途徑解決拆遷難問題，可參照香港市區(qū)重建局按“同區(qū)七年樓”的模式在全市分區(qū)域建立統(tǒng)一的搬遷補償標準，杜絕“漫天要價”的發(fā)生，提高城市更新效率。
同時，相關(guān)人士建議應(yīng)建立健全房屋搬遷補償安置共同協(xié)商機制，搭建政府、集體經(jīng)濟組織、業(yè)主和開發(fā)單位共同參與的協(xié)商平臺，同時盡快研究出臺相關(guān)政策法規(guī)，為因“釘子戶”問題導(dǎo)致合法權(quán)益受損的集體組織或多數(shù)業(yè)主提供訴權(quán)，并在司法裁判中援引“公共利益”支持其訴權(quán)，從而實現(xiàn)城市更新進程的公平正義。
記者了解到，為破解拆遷難，去年龍崗區(qū)下發(fā)的相關(guān)政策文件提出，轄區(qū)街道辦及有關(guān)部門要組織社區(qū)、業(yè)主和開發(fā)企業(yè)共同搭建拆遷談判協(xié)商平臺，支持業(yè)主參與社區(qū)基層組織的議事活動，成立專門議事機構(gòu)，共同參與城市更新實施方案的制定，與開發(fā)企業(yè)協(xié)商一致后加強監(jiān)督執(zhí)行;對特殊疑難問題，鼓勵利益相關(guān)方通過友好協(xié)商，或?qū)で笏痉ㄍ緩浇鉀Q。“近年來龍崗是深圳城市更新的‘主陣地’，項目和推進速度在全市都位于前列，在破解拆遷難方面，龍崗就發(fā)揮自己的優(yōu)勢，積極探索為全市創(chuàng)造經(jīng)驗。”龍崗區(qū)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。
案例
“一個‘釘子戶’讓一個項目拖好幾年”
“轄區(qū)內(nèi)的一個舊工業(yè)區(qū)有兩家業(yè)主的拆遷價格談不攏，拆遷工作難以推進。”2009年的一次城市更新工作會議上，橫崗街道辦負責(zé)人說，周邊廠房的賠償是3000元/平方米左右，但這兩個業(yè)主開價10000元/平方米，而且還經(jīng)常躲著政府工作人員，使得拆遷談判沒辦法進行，使得舊工業(yè)區(qū)舊改進展受阻”。
此后3年，在龍崗區(qū)歷次城市更新工作會議上，這家“釘子戶”的名字經(jīng)常被提及。“一個‘釘子戶’可以讓一個項目拖上好幾年，街道轄區(qū)內(nèi)舊改項目的大大小小‘釘子戶’我一般都見過，但這個‘釘子戶’我?guī)啄甓紱]見過面。”說起這位“超級釘子戶”，橫崗街道辦負責(zé)人直搖頭
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