“對(duì)于宗教界人士來說，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊并不影響宗教氛圍和氣場，但是對(duì)于城市運(yùn)營者來說，重新規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)而提高土地利用價(jià)值，是非常重要的一步。于是，就不可避免地面臨了非盈利的‘信仰’與‘逐利’的地產(chǎn)之間的矛盾。從這一點(diǎn)上看，興教寺事件值得所有正在推進(jìn)文化地產(chǎn)的投資主體來反思和借鑒。”西安當(dāng)?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)人士告訴記者?！延浾?于兵兵 鄭培源 ○ 見習(xí)編輯 華笑叢

漢風(fēng)起，長安興;唐華絢，曲江涌。這是國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安曲江新區(qū)的某文獻(xiàn)開篇語。因?yàn)閾碛歇?dú)特的大唐文化遺產(chǎn)資源，西安曲江成為“文化立區(qū)，旅游興區(qū)，以經(jīng)營為最高境界”的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展典范。

根據(jù)記者調(diào)查，從2002年至今，曲江模式繁衍出形色不一、主體各異的文化產(chǎn)業(yè)園，成為西安房地產(chǎn)一道獨(dú)特的風(fēng)景。曲江新區(qū)土地價(jià)格也從30萬元/畝飆升至去年的300萬/畝以上，商品房價(jià)格引領(lǐng)西安各區(qū)，成為豪宅聚焦地之一。曲江模式作為發(fā)展房地產(chǎn)市場，甚至城市運(yùn)營的有效模式被當(dāng)?shù)貜V泛復(fù)制。

不過，隨著近日興教寺“申遺”事件和動(dòng)拆遷風(fēng)波的出現(xiàn)，地方過于激進(jìn)和粗放式的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式漸漸引起關(guān)注，當(dāng)被動(dòng)拆遷主體由普通農(nóng)民變成更為繁雜的宗教或其他文化主體的時(shí)候，更多社會(huì)問題隨之出現(xiàn)——文化地產(chǎn)不可避免地面臨著非盈利的“信仰”與“逐利”的地產(chǎn)之間的矛盾。

興教寺拆遷僵局

4月初，埋有中國唐代玄奘大師靈骨的西安興教寺陷入拆遷風(fēng)波，經(jīng)由《西游記》中孫悟空的扮演者六小齡童在微博上高調(diào)呼吁，引發(fā)了輿論的高度關(guān)注。

從西安市中心驅(qū)車南行二十公里到長安區(qū)杜曲鎮(zhèn)，再沿著一條村間公路蜿蜒而上，南望終南山已近在咫尺，“拆遷風(fēng)波”所在地興教寺就在這樣一個(gè)偏僻的所在。記者看到，主干道樊川路兩旁有不少在建、新建的住宅上，“申遺”相關(guān)的橫幅隨風(fēng)飄拂著，路邊的小販則在議論著“拆遷”、“安置”的話題。

興教寺是唐代樊川八大寺院之首，也稱護(hù)國興教寺，是唐代著名翻譯家、旅行家玄奘法師長眠之地，玄奘和他兩位弟子的舍利塔是寺中的鎮(zhèn)寺之寶，也是第一批重點(diǎn)國家保護(hù)文物。記者注意到，由于建在小山坡上，興教寺格局的確略顯局促，周邊道路和環(huán)境也需要整改，如山路坡度較大，很多汽車無處停放，只好停在山路上僅靠石子卡住后輪。但這座名剎目前并不收取門票，香客不少，也井然有序，主殿內(nèi)一場法事正在舉行。

“對(duì)于宗教界人士來說，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊并不影響宗教氛圍和氣場，但是對(duì)于城市運(yùn)營者來說，重新規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)而提高土地利用價(jià)值，是非常重要的一步。于是，就不可避免地面臨了非盈利的‘信仰’與‘逐利’的地產(chǎn)之間的矛盾。從這一點(diǎn)上看，興教寺事件值得所有正在推進(jìn)文化地產(chǎn)的投資主體來反思和借鑒。”西安當(dāng)?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)人士告訴記者。

“拆遷寺廟，讓僧人搬離寺廟會(huì)破壞興教寺原有狀態(tài)，我們堅(jiān)決不同意。”興教寺監(jiān)院寬樹法師告訴記者。根據(jù)地方政府3月7日告知寺院的方案，本次拆遷的對(duì)象并不包括三座舍利塔和寺廟的法堂、照心樓、臥佛殿及東西廂房等主體建筑，但興慈樓、方丈樓、齋堂、僧舍等1990年后新建的建筑被定義為違章建筑，將悉數(shù)拆除，整個(gè)拆除工程在5月30日之前完成。

“拆除的總面積是4000平方米，而保留下來的建筑只有2000平方米，事實(shí)上三分之二都要拆掉，關(guān)鍵是興教寺內(nèi)有二三十位僧人、居士常駐，這樣將都被迫離開寺廟，這會(huì)破壞興教寺千年來寺塔僧相依存的格局。”寬樹法師憂心忡忡地表示。他同時(shí)表示，在3月7日收到拆遷通知之前，有關(guān)部門并未就拆遷安置問題與寺院進(jìn)行過正式溝通，并且部分官員在拆遷的態(tài)度上強(qiáng)硬惡劣，令人難以接受。“我們愿意支持政府申遺，搞文化產(chǎn)業(yè)，但是只見‘物’，不見‘人’的文化，還是文化嗎?”

曲江系：今年1月似已退出

對(duì)于外界盛傳的曲江新區(qū)及相關(guān)企業(yè)參與興教寺拆遷行動(dòng)的說法，寬樹法師表示并不知情，但他明確表示不希望興教寺出現(xiàn)類似于西安法門寺一樣因外圍過度商業(yè)開發(fā)而飽受爭議的局面。“我們寺廟的規(guī)模和地位都不如法門寺，但是都希望不跟商業(yè)利益發(fā)生關(guān)聯(lián)。”

此前有媒體報(bào)道稱，興教寺拆遷事件背后的商業(yè)利益方為著名的國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安曲江新區(qū)及其操盤團(tuán)隊(duì)“曲江系”，記者從曲江方面得到的消息稱，曲江新區(qū)下屬地產(chǎn)企業(yè)此前的確簽訂過旅游開發(fā)的相關(guān)協(xié)議，但是今年1月已經(jīng)退出。

曲江新區(qū)官方網(wǎng)站顯示，早在2008年曲江就已經(jīng)計(jì)劃參與申遺，并主導(dǎo)和參與興建、整修包括興教寺在內(nèi)的諸多項(xiàng)目。西安市長安區(qū)政府、西洽會(huì)官方網(wǎng)站諸多信息也顯示，曲江在2011、2012年的確計(jì)劃主導(dǎo)興教寺旅游項(xiàng)目的開發(fā)。

但拆遷事件出現(xiàn)后，曲江新區(qū)方面稱，2011年西洽會(huì)上，長安區(qū)政府與曲江新區(qū)下屬的曲江大明宮投資集團(tuán)的確簽訂了《興教寺佛教旅游文化景區(qū)合作框架意向協(xié)議》，該協(xié)議主要“計(jì)劃在興教寺周邊進(jìn)行環(huán)境提升保護(hù)工作，未涉及寺院保護(hù)建設(shè)內(nèi)容，此后一直未予以實(shí)施。”今年1月4日，西安市政府召開絲綢之路申遺專題會(huì)議，按照會(huì)議精神，曲江大明宮投資集團(tuán)不再參與興教寺周邊環(huán)境改造工作。曲江新區(qū)及所屬企業(yè)就此全面推出興教寺保護(hù)及改造的工作。

記者試圖就此事詳情采訪曲江新區(qū)及下屬企業(yè)，但并未獲得正面回應(yīng)。

當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，曲江系的稱呼來源于著名的曲江模式。2007年8月11日，文化部正式批準(zhǔn)設(shè)立兩個(gè)國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)：西安曲江新區(qū)和深圳華僑城。至此，南有華僑城，北有曲江，成為文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)最早的開發(fā)格局。數(shù)年來，相比華僑城的全國開花，西安曲江新區(qū)集中于地方式發(fā)展，其文化搭臺(tái)、地產(chǎn)唱戲的模式演繹得更為深入。

“曲江模式主要是先大規(guī)模低成本收儲(chǔ)土地，然后在基礎(chǔ)設(shè)施改造與建設(shè)方面下足功夫，具體來說是把大雁塔和大唐芙蓉園等歷史文化項(xiàng)目再包裝，然后引入品牌開發(fā)商，提升土地價(jià)值。這種做法漸漸形成套路后，操盤團(tuán)隊(duì)開始在曲江以外的區(qū)域進(jìn)行復(fù)制。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

因?yàn)榍聟^(qū)的成功運(yùn)作，曲江系開始將這一模式從曲江向西安其他地區(qū)復(fù)制，包括大明宮、法門寺、周至樓觀臺(tái)、西安趙公明財(cái)神廟、臨潼華清池等。“曲江系一般都尋找西安有歷史文物和故事可講的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)，其收入來源除了景區(qū)門票外，還有很大一部分來自一級(jí)土地開發(fā)收入。其在二級(jí)市場拿地搞開發(fā)的情況倒并不多。”業(yè)內(nèi)人士稱。

而興教寺拆遷之所以被宗教界人士反對(duì)，其重要原因是曲江系操盤的法門寺商業(yè)開發(fā)備受爭議。在被大舉改建后，目前法門寺景區(qū)大量商業(yè)運(yùn)營內(nèi)容成為當(dāng)?shù)芈糜问袌鲆坏里L(fēng)景。“曲江模式對(duì)開發(fā)和經(jīng)營土地資源，盤活旅游資源起到了巨大的正面效應(yīng)，但是在法門寺景區(qū)的開發(fā)模式和最終效果上廣糟詬病，興教寺也是怕重走法門寺的老路。”一位當(dāng)?shù)匚幕缛耸糠Q。

隨著事態(tài)的擴(kuò)大，興教寺近日正式發(fā)表聲明，稱將退出本次申遺，而西安申遺小組稱“申遺工作將在充分尊重寺院意愿的情況下進(jìn)行”。這意味著目前雙方就申遺與否，拆遷與否的問題上形成了僵局。到記者發(fā)稿時(shí)止，未收到事情有進(jìn)一步進(jìn)展的消息。

文化搭臺(tái)，曲江地價(jià)十年漲十倍

應(yīng)該說，在各地蜂擁掀起文化地產(chǎn)投資熱的今天，西安曲江是一個(gè)頗值得剖析的樣本。隨著曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，曲江已經(jīng)成為西安豪宅聚焦區(qū)。

西安市國土資源局相關(guān)資料顯示，2012年，西安市共成交土地422宗，共計(jì)21479.328畝，土地出讓金收入共計(jì)349.75億元，同比漲48.87%。這意味著在2012年全國各地土地出讓金收入大幅縮水的情況下，西安2012年土地供應(yīng)面積、成交金額較2011年都大幅增長。從各區(qū)域來看，曲江新區(qū)共出讓2742.069畝，占總出讓面積的12%以上，成為除市中心外土地出讓量較大的區(qū)域。

雖然業(yè)內(nèi)表示曲江系以文化類產(chǎn)業(yè)投資為主，鮮少親自開發(fā)房地產(chǎn)，但記者查尋2012年西安曲江土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，以曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)為代表，文化類企業(yè)在曲江土地市場占據(jù)了近半壁江山，其中也不乏上市公司的身影。曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)旗下西安曲江大唐不夜城文化商業(yè)(集團(tuán))有限公司、西安曲江國際會(huì)展投資控股有限公司，以及曲江建設(shè)集團(tuán)等都是去年曲江土地市場的大贏家。

不過，記者也注意到，上述曲江文化投資集團(tuán)旗下企業(yè)拿的多為商業(yè)用地，地價(jià)在100萬元/平方米左右。其中僅西安曲江建設(shè)集團(tuán)有限公司拿下2幅居住和商業(yè)用地，共計(jì)154畝，成本在325萬/畝左右。與其他企業(yè)拿下的同類商住用地價(jià)格相當(dāng)。而純住宅用地則價(jià)格更高，其中西安龍湖錦城置業(yè)、陜西昊樂府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿到的住宅用地成本高達(dá)600萬元/畝左右。

除了曲江系自己的投資公司外，另一家大型文化類企業(yè)也積極參與了曲江房地產(chǎn)開發(fā)。其中一家名為陜西華商豪盛置業(yè)有限公司的企業(yè)在去年一舉拿下四幅地塊，其中兩幅為藝術(shù)傳媒產(chǎn)業(yè)用地，共計(jì)超過163畝，住宅、商業(yè)用地182.8畝。資料顯示，陜西華商豪盛置業(yè)為上市公司華聞傳媒控股子公司華商傳媒下屬公司，其參與投資的華商文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目是曲江新區(qū)引入的三大傳媒產(chǎn)業(yè)園之一，另外兩家分別是陜西廣電網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)園、陜西廣播產(chǎn)業(yè)園。三大項(xiàng)目總投資額近100億元。

也就是說，在西安曲江，一些以文化產(chǎn)業(yè)園為名義的投資，或多或少的染指了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。在房地產(chǎn)融資受宏觀調(diào)控高調(diào)打壓的今天，這些文化地產(chǎn)項(xiàng)目盡量隱藏了房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容，把文化推向前臺(tái)。

那么，文化搭臺(tái)究竟給房地產(chǎn)帶來了怎樣的利好呢?從商品房成交量來看，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012年西安城南區(qū)商品房銷量為33萬平方米,而曲江市場交易量占到整體城南市場份額的60%以上。萬科、中海、綠地、中鐵建、雅居樂、融橋、華僑城等全國性大型房企紛紛在列，房價(jià)最高至3萬元/平方米以上，一些位于大唐芙蓉園、寒窯遺址公園、雁塔南路、曲江大道等位置的樓盤價(jià)格明顯高于其他區(qū)域。比如華僑城108坊報(bào)價(jià)3萬元/平方米，萬科金域曲江報(bào)價(jià)20000元/平方米，中海御湖1號(hào)報(bào)價(jià)1.7萬元/平方米。而根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2013年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》，3月西安全市房價(jià)均值為7248元/平方米。

“對(duì)于西安人來說，住在曲江是比較奢侈的，意味著身份和身家都比較高。”一位西安房地產(chǎn)界人士告訴記者。

然而，這樣一個(gè)多方受益的文化地產(chǎn)開發(fā)模式，隨著人們的文化保護(hù)意識(shí)逐漸提高，或許將顯示出高于一般地產(chǎn)開發(fā)的難度。

近日，陜西省政府發(fā)布了《陜西省主體功能區(qū)規(guī)劃》，其中明確提出占全省面積12%的各級(jí)自然保護(hù)區(qū)、水產(chǎn)種質(zhì)資源保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、地質(zhì)公園、自然文化遺產(chǎn)、重要濕地(濕地公園)、重要水源地等407處區(qū)域列為禁止開發(fā)區(qū)域，并明確表示今后新增的各類自然保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、地質(zhì)公園、文化自然遺產(chǎn)、水產(chǎn)種質(zhì)資源保護(hù)區(qū)、重要濕地(濕地公園)、重要水源地等，也將自動(dòng)進(jìn)入禁止開發(fā)區(qū)域名錄。

“不過，對(duì)于城市運(yùn)營者來說，完全可以通過‘申遺’等說法回避房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)疑，但對(duì)歷史古跡的大規(guī)模動(dòng)遷改造，其未來規(guī)劃一定與土地再開發(fā)相連。通過興教寺事件，我們也呼吁在新一輪城鎮(zhèn)化過程中，要盡量避免為了城市開發(fā)而罔顧城市文脈的情況再發(fā)生。”西安房地產(chǎn)界人士表示。