案例一：商品房公攤面積主要由兩部分組成

　　網(wǎng)友趙先生：我購買了80平方米的商品房，公攤卻達(dá)到了23平方米，這樣合理嗎?

　　律師解疑：這要視具體情況而定。商品房公攤面積主要由兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服 務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。但是，凡已作為獨(dú)立使用空間銷 售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。

　　公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　　由于公攤面積不像套內(nèi)建筑面積那樣能夠被直接感受到，也就不容易測算，所以許多開發(fā)商往往在公攤面積上侵犯購房者的合法權(quán)利。

　　【補(bǔ)充知識】

　　哪些共有共用建筑面積要進(jìn)行分?jǐn)?

　　(1)棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積;

　　(2)棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積;

　　(3)棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積;

　　(4)為本棟服務(wù)設(shè)在地下或地上的變電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積;

　　(5)公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半的建筑面積。

　　案例二：拆遷補(bǔ)償方式有哪些?

　　網(wǎng)友張女士：我家里的房子要拆遷了，不知道會怎樣補(bǔ)償，請問拆遷補(bǔ)償方式有哪些?

　　律師解疑：根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》拆遷補(bǔ)償方式有兩種：

　　1、貨幣補(bǔ)償;

　　貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題;二是貨幣補(bǔ)償 更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制;三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾;四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨 幣補(bǔ)償?shù)?，盡可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

　　《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。對于貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規(guī)或規(guī)章予以規(guī)范。

　　2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換;

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是 說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式 之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

　　差價(jià)結(jié)算以等價(jià)交換的原則進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價(jià)與調(diào)換房屋市場價(jià)的差價(jià)，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

　　相關(guān)法律知識：

　　定義

　　“拆”，是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除; “遷”，是指對原土地使用者的暫時(shí)或永久遷移。房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的 房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/span>

　　拆遷補(bǔ)償

　　拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋 的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋 住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

　　拆遷協(xié)議

　　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同，它適用《民法通則》 和《合同法》。

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具有下列特征：

　　(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷雙方的法律行為。

　　(2)房屋拆遷當(dāng)事人之間的法律地位平等。

　　(3)協(xié)議必須是房屋拆遷雙方的合法行為。

　　(4)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是具有法律效力的文件。

　　(5)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是一種雙務(wù)有償協(xié)議，協(xié)議的當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議享有一定的權(quán)利，同時(shí)又要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　(6)房屋拆遷安置協(xié)議必須采用書面的形式。

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要內(nèi)容有：

　　(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限;

　　(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);

　　(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限;

　　(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

　　(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;

　　(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式;

　　(7)當(dāng)事人約定的其他條款。

　　拆遷凍結(jié)

　　拆遷凍結(jié)就是已經(jīng)決定要拆，但是拆遷之前需要對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行評估以便對業(yè)主給出相應(yīng)的補(bǔ)償或者安置方案，在這個期限之內(nèi)所謂的凍結(jié)就是在凍結(jié) 期內(nèi)禁止房產(chǎn)持有人變更房產(chǎn)的面積以及歸屬，禁止人口潛入該房產(chǎn)所在戶口，拆遷凍結(jié)的期限不等，也許因?yàn)榘仓觅Y金不到位會凍結(jié)一到兩年，拆是一定要拆的， 剩下的就是時(shí)間問題了。

　　案例三：房改房的房子購買問題及拆遷補(bǔ)償

　　網(wǎng)友小艾：單位院內(nèi)房改房97年建，沒土地使用證是集體土地證一大證，有房產(chǎn)證可以過戶，這樣的房子可以買吧?聽說房改房買時(shí)有三種價(jià)，市場價(jià)，成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，如果說我買了以后有個什么情況房子拆了補(bǔ)償我是以市場房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償還是怎么著?

　　例如：房主當(dāng)時(shí)買花了2W,我現(xiàn)在買花了10W,如果到時(shí)按2W補(bǔ)個3--4W房主就不會虧，我10W買的到時(shí)補(bǔ)我個3--4W那我不是虧大了會出現(xiàn)這樣的情況嗎?還有如果這個房子使用期過了后怎么辦聽說房子一般是70年到時(shí)會不會什么都沒有了

　　律師解疑：你好，可以買，但要繳納土地出讓金。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓 金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行 受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38 萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300 萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70%左右。

　　土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)， 即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e 上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價(jià)

　　案例四：繼承過戶不需要繳納契稅

　　網(wǎng)友李先生：我父親去世留下一套房產(chǎn)，我要是繼承這個房產(chǎn)，還需要辦理過戶嗎?辦理過戶繳契稅嗎?

　　律師解疑：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有將房屋權(quán)屬證書上的權(quán)利人變更為繼承人后，繼承人才真正取得該房屋的所有權(quán)，所以一定要辦理過戶手續(xù)。繼承過戶不需要繳納契稅，但需要到公證處辦理繼承權(quán)公證書，繳納相關(guān)的公證費(fèi)和工本費(fèi)。

　　【房產(chǎn)百科】何謂房地產(chǎn)繼承?

　　繼承，是指按法律規(guī)定的程序，把被繼承人的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人所有的一種法律行為。遺產(chǎn)，是指公民死亡或宣告死亡時(shí)遺留的個人合法財(cái)產(chǎn)和法律規(guī)定可以繼承 的其他合法權(quán)益。被繼承人，是指公民死亡或宣告死亡并遺留財(cái)產(chǎn)者。繼承人，是指按法律規(guī)定有權(quán)接受遺產(chǎn)的人。繼承權(quán)，是指繼承人依照法律規(guī)定享有取得遺產(chǎn) 的權(quán)利。房產(chǎn)繼承，同其他遺產(chǎn)繼承一樣，是依照法律程序把被繼承人遺留的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承入所有的法律行為。房產(chǎn)繼承，是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法定取得方式， 是所有權(quán)繼受取得方式的一種。與其他財(cái)產(chǎn)不同的是，房屋是不動產(chǎn)，法律規(guī)定須經(jīng)政府房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記，審核確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，頒發(fā)房屋所有權(quán)證才具有法律效 力。

　　繼承必須在被繼承人死亡后開始，法律規(guī)定的繼承權(quán)，只是繼承人享有的一種期待權(quán)，如果被繼承人沒有死亡，繼承關(guān)系就不會發(fā)生，只有在被繼承人死亡以 后，繼承權(quán)才會成為即得權(quán)。遺囑繼承權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須存在被繼承人生前立有合法遺囑和被繼承人的死亡，否則遺囑繼承關(guān)系也不會發(fā)生。父母健在，其房產(chǎn)子女不 能繼承，由于某種原因，出于父母意愿將自己的房產(chǎn)贈與子女是可以的，這叫生前贈與，不叫繼承。

　　繼承遺產(chǎn)的人，必須是被繼承人的合法繼承人。所謂合法繼承人，就是依照法律規(guī)定，有權(quán)接受遺產(chǎn)的人，即法定繼承入或遺囑繼承入。繼承權(quán)是以人身關(guān)系為 基礎(chǔ)的，即繼承人與被繼承人存在婚姻關(guān)系、血緣關(guān)系。能夠作為繼承人的，只能是公民個人，而不是國家、法人和其他組織。國家、法人和其他組織只能作為遺贈 受領(lǐng)人，而不能作為遺囑繼承人和法定繼承人。對繼承人以外的依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動能力又沒有生活來源的人或者繼承

　　人以外的對被繼承人扶養(yǎng)較多的人，可以分得適當(dāng)?shù)倪z產(chǎn)，但這不是繼承關(guān)系，不是基于人身關(guān)系取得的遺產(chǎn)。

　　繼承人依法取得的遺產(chǎn)，必須是被繼承人生前個人所有的合法財(cái)產(chǎn)或者是依法可以繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。不能把家庭共有財(cái)產(chǎn)，夫妻共有財(cái)產(chǎn)以及合伙財(cái)產(chǎn) 不加分割作為遺產(chǎn)來繼承。像這樣的財(cái)產(chǎn)必須分割以后屬于死者個人所有的部分才是遺產(chǎn)。一切非法所得的財(cái)產(chǎn)不屬于遺產(chǎn)，不得繼承。

　　繼承權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是通過繼承關(guān)系的發(fā)生所引起的法律后果，是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這種所有權(quán)取得的方式，一不是由雙方協(xié)議，二不是等價(jià)交換，而是將死者生前個人所有的財(cái)產(chǎn)依照法律程序轉(zhuǎn)移給繼承人所有。