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典型成功案例系列之-房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛
13年之久的房屋拆遷仍未安置補(bǔ)償，違約之責(zé)難逃法網(wǎng)
案件基本情況：1995年6月江寧某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下以簡稱房產(chǎn)公司）與江寧某食品企業(yè)總公司（以下簡稱總公司）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議書》（以下簡稱協(xié)議書），并于1998年11月簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償、安置補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱補(bǔ)充協(xié)議），約定房產(chǎn)公司拆除總公司合法享有的位于江寧市人民東路××號的房屋，房屋建筑面積為548.26平方米；協(xié)議對房屋拆遷和回遷方案、拆遷過渡期補(bǔ)償、安置補(bǔ)償計算、延長過渡期補(bǔ)償?shù)葯?quán)利義務(wù)作出了具體明確的約定。房產(chǎn)公司前期僅履行了部份義務(wù)，不安排回遷安置，并無故拖欠補(bǔ)償款。
2003年11月總公司經(jīng)國資委批復(fù)同意改制成江寧某食品有限公司（以下簡稱食品公司），改制后原來的債權(quán)債務(wù)全部由食品公司承接。食品公司多次要求房產(chǎn)公司安置回遷房以及支付補(bǔ)償款，無果。
食品公司遂委托本所律師于2008年8月向法院起訴房產(chǎn)公司，要求：1、判令被告依照協(xié)議，在置地廣場安置原告回遷鋪面215平方米、非住宅140平方米、住宅193.26平方米，共計548.26平方米，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；2、判令被告支付第一、第二階段拖欠的拆遷補(bǔ)償費(fèi)379889.58元，第三階段截止至2008年7月拖欠的過渡補(bǔ)償費(fèi)1661963.40元，以及所欠款項的利息430281.66元，合計2472134.64元；3、本案的全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
房產(chǎn)公司為了推脫責(zé)任，提出以下理由答辯：1、原告不具備本案訴訟主體資格；2、如果原告的訴訟資格存在，拆遷補(bǔ)償合同約定的相關(guān)條款存在無效不受法律保護(hù)和違約責(zé)任相對過大的情況，約定兩年內(nèi)完工交付不現(xiàn)實不合理，兩年后補(bǔ)償費(fèi)翻倍支付的約定違約責(zé)任明顯過高，應(yīng)以調(diào)整；3、我方有充分證據(jù)證明過渡期延長的責(zé)任不在被告（提交一些雨天及假日停工、工程整改、釘子戶等一堆厚厚的資料來證明），從時間上看不是被告原因造成過渡期延長。以上列為由認(rèn)為原告的訴請和理由沒有法律依據(jù)，請求法院駁回全部訴求。
針對房產(chǎn)公司提出的抗辯理由，律師提出以下代理意見：
一、從本案的事實與證據(jù)看，足以證實原告為本案適格主體。
從簽訂的兩份協(xié)議書、江寧市國有資產(chǎn)管理部門關(guān)于原總公司改制成食品公司的文件、評估報告等相關(guān)材料，可以證實本案所涉房屋的所有權(quán)為原告，理由：
1、根據(jù)1995年簽訂《協(xié)議書》第一條約定：房產(chǎn)公司拆除總公司位于人民東路××號的房屋（附產(chǎn)權(quán)歸屬證件，如規(guī)劃局批準(zhǔn)的紅線圖、土地租金等證件），總公司同意房產(chǎn)公司按國家建設(shè)需要進(jìn)行征用。合同生效后，被告也支付了部份補(bǔ)償費(fèi)，可見，總公司是依法享有該房屋，被告也認(rèn)可這一事實。
2、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議后，人民東路××號房屋已被拆除，形成合法的債權(quán)。根據(jù)國資委改制文件第12條寫到“企業(yè)改制后原有的債權(quán)債務(wù)全部由新公司承擔(dān)”。在改制的資產(chǎn)評估明細(xì)表里，已明確將人民東路××號房屋列入改制范圍。桂信司評報字（2002）第102號報告書，在“其他應(yīng)收款清查評估明細(xì)表”中已包括人民東路××號房屋。
故本案訴爭債權(quán)由原告承接，原告是本案適格主體。
二、總公司與被告簽訂的協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議書，是雙方的真實意思表示，未違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)性規(guī)定，屬于有效，應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。被告違約，當(dāng)按協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)繼續(xù)履行義務(wù)，安置原告回遷和辦理產(chǎn)權(quán)登記，并支付拖欠的過渡補(bǔ)償費(fèi)。
1、原告要求的過渡補(bǔ)償費(fèi)是合法合理的，并沒有超出《江寧市城市房屋拆遷管理辦法實施細(xì)則》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不存在被告所提出的補(bǔ)償費(fèi)翻倍支付的違約責(zé)任明顯過高的情況。
2、被告提出因釘子戶拆遷工作不能按期完成，雨天停工工期順延等，稱不是被告責(zé)任無需承擔(dān)責(zé)任，理由不成立，這些事由是均在總公司與被告簽訂協(xié)議約定的延長過渡期以后發(fā)生的，被告明顯存在違約。
結(jié)果：法院確認(rèn)原告訴求有事實和法律依據(jù)，認(rèn)可律師的觀點(diǎn)，作出（2008）興民一初字第1332號民事判決書，判決被告：1、安置原告住宅房建筑面積193.26平方米、商鋪建筑面積215平方米、倉庫建筑面積140平方米，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；2、支付第一、第二階段的拆遷臨時過渡安置補(bǔ)償費(fèi)379889.58元；3、支付第三階段從1999年9月起至交付安置房時止的拆遷臨時過渡安置補(bǔ)償費(fèi)（從1999年9月計算至2008年7月的拆遷臨時過渡安置補(bǔ)償費(fèi)為1661963.40元）。僅算至一審判決時，應(yīng)當(dāng)支付的過渡安置補(bǔ)償費(fèi)合計約四百萬。安置建筑價值約3868000元。本案總標(biāo)的約7868000元。
房產(chǎn)公司不服上訴，律師提出對方上訴理由不成立，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴請求。中級法院作出（2009）南市民一終字第22號民事判決：駁回上訴，維持原判。
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