1.網(wǎng)友提問：究竟什么樣的建筑物屬于違法建筑?
全國專業(yè)拆遷律師網(wǎng)專業(yè)征地律師：我們在實踐中一般稱為違章建筑。是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》等法律法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未取得土地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋和其他設(shè)施。
違法建筑主要有以下四種形態(tài)：
一、未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取規(guī)劃許可證;
二、擅自改變建筑物的面積、層數(shù)、用途等;
三、臨時性建筑逾期不予拆除的;
四、如果屬于非法占地的，其地上建筑物理所當(dāng)然也為非法建筑，等等。
2. 網(wǎng)友提問：我國對違法建筑的懲罰有哪些?
全國專業(yè)拆遷律師網(wǎng)專業(yè)拆遷律師：根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。
從上述規(guī)定可以看出，目前我國對該問題的懲罰措施主要有四種：
一、責(zé)令停止建設(shè);
二、限期拆除并處罰款;
三、查封施工現(xiàn)場進(jìn)行強制拆除;
四、沒收實物或者違法收入。
這里要著重指出的是，如果對違章建筑強拆，必須由縣級以上地方人民政府部門決定。另外，對被認(rèn)定的違章建筑最終并非都要被強拆，其中必須考慮到個人利益、他人利益以及公共利益三者之間的平衡。嚴(yán)重違反城市規(guī)劃的，必須嚴(yán)格按照相關(guān)的程序拆除，否則，可以通過停止建設(shè)、限期改正、罰款、補辦相關(guān)手續(xù)取得有關(guān)權(quán)證的，就可以不采取拆除措施。這不僅是行政合理性原則與比例原則的內(nèi)在要求，更是考驗著有關(guān)人員的政治智慧，深明民生遠(yuǎn)重于一個城市虛浮的外衣。
目前國有土地拆遷適用的是《國有土地上房屋征收與補償條例》，該條例就補償安置所應(yīng)遵循的程序、補償?shù)姆秶?、補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、建筑的評估、補償?shù)倪x擇形式、補償協(xié)議及不服的救濟等等都做出了詳盡規(guī)定，一般以市場價作為補償?shù)囊罁?jù)，所謂市場價指的是房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
作為專業(yè)拆遷律師我過去辦理了許多該類型的案件，目前集體土地也就是農(nóng)村的征地拆遷尚未一部完整的法律規(guī)定，之前的操作一般以建筑成本價作為補償?shù)囊罁?jù)。但是也可以建筑成本價置換安置房，在地方制定的拆遷補償安置方案中一般以一個戶口可以分配多少平米的安置房。不過對于原來房屋面積較大，但人口較少的家庭來說則是不公平的。例如原來300平米的房子，而其家里戶口有三人，那也就是可以分配100平米多的安置房，剩余的近200平米安置房僅僅得到每平米的補償，這樣是極其不公平的，也不符合不能因為征地拆遷降低被拆遷人生活水平的總體原則。最高院之前和近期也作出了司法解釋，對城市規(guī)劃區(qū)的集體土地拆遷也按照市場價補償，這是符合當(dāng)前中國國情和公平原則的，我想集體土地征地拆遷也有按照市場價補償?shù)陌l(fā)展趨勢。
4. 網(wǎng)友提問：我國法律對違規(guī)建筑拆遷的補償規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)？
全國專業(yè)拆遷律師網(wǎng)專業(yè)拆遷律師：《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定“對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。”因此法律規(guī)定不可能給予違法行為予以補償，但是不能一概而論，很多都是歷史原因造成的，不能簡單的以這種方式侵害公民的財產(chǎn)權(quán)利。有些由于歷史原因造成房屋手續(xù)不全且對公共利益無甚妨礙的則可以通過補辦程序而獲得相應(yīng)的補償，對此國務(wù)院也有相關(guān)的精神可以體現(xiàn)。但是實際操作過程中地方政府為了達(dá)到低成本快速拆遷的目的濫用行政處罰權(quán)，假借行政處罰實際實施拆遷的行為較為普遍，這種現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重背離的行政處罰的立法精神，應(yīng)該得到重視并予以糾正。
在我過去辦理的一起江蘇揚州拆遷案件中，被拆遷人因為結(jié)婚需要即向其所在的西湖鎮(zhèn)電力新村申請自建一套房屋，該房屋盡管并未經(jīng)過國土部門和規(guī)劃部門的審批，但村組同意給其辦理相關(guān)的手續(xù)。但是在2007年拆遷過程中國土局以非法建筑予以了強拆。我印象特別深刻的是當(dāng)時百姓的無助。從法律上講，村組的行為屬于違法占地，那么毫無懸念的是在該非法地塊上的建筑物即屬于違章建筑，按照相關(guān)法律的規(guī)定根本不可能得到補償，這似乎看來沒有些微可以商量的余地。我接受被拆遷人的委托經(jīng)過深入的研究后擬定了一套方案，即“點面結(jié)合，重點打擊點”，在這種策略的指導(dǎo)下，我重點針對國土局的違法占地處罰決定提起了相關(guān)的法律程序，揭發(fā)出國土局處罰的一方面實際上是讓被拆遷人對于村組違法占地的行為最終承擔(dān)實質(zhì)的法律責(zé)任，另一方面對于低成本拆遷更是垂涎已久的本質(zhì)。并且啟動了相關(guān)的程序。最終拆遷方不得不妥協(xié)，與我的委托人私下達(dá)成協(xié)議：安置房總建筑面積220平方米，該房市場價值約合100余萬。
所以，所謂的違章建筑能否獲得合理的補償，不僅僅取決于法律條文規(guī)定本身，律師在幾個博弈主體之間的運籌帷幄舉足輕重。作為具有類似違章建筑補償問題的被拆遷人，若遇此種情形，專業(yè)律師在其中的作用體現(xiàn)的淋漓盡致，一方面展示的是律師將法律內(nèi)化與法律精神外化的智慧，更重要的是另一方面帶給被拆遷人的將很可能是未來整個人生的改變。
5. 網(wǎng)友提問：應(yīng)當(dāng)如何對待所謂的“釘子戶”?
全國專業(yè)拆遷律師網(wǎng)專業(yè)拆遷律師：釘子戶這個概念在中國發(fā)展過程中從根本上講，是法律法規(guī)本身以及這些技術(shù)性規(guī)則背后無法兌現(xiàn)的太過美麗的承諾導(dǎo)致了某個利益群體眼中的“釘子戶”。
當(dāng)然從客觀上講，極少釘子戶的背后也有著似乎并非很容易解得開的利益死結(jié)，即有可能存在追求自身不當(dāng)利益的動機存在。但觀此場紛亂，這種情形只不過茫茫江海中之一滴。卻被某些利益群體借助其強勢的話語權(quán)大肆進(jìn)行渲染，好似作為受害者只能啞巴吃黃連有苦也說不得，在這種邏輯之下，強搶者是正當(dāng)?shù)暮侠淼纳踔潦菫榱藥右环浇?jīng)濟的快速發(fā)展是高尚的，而被搶者似乎倒成了地方發(fā)展的壁壘，于是為了借著公益目的的幌子行商業(yè)開發(fā)之實的項目就要犧牲掉自己的利益，靜默的等待著屬于他們的恩賜，像是遇到了屬于他們的盛世一樣的感恩戴德，即是如此自然就沒有討價還價的余地。如果稍有反抗，等待著的就是“釘子戶”這一分量有些重的冕冠。
所以，不難得出結(jié)論，釘子戶這個詞語本身反映了我們的社會存在著一種嚴(yán)重的利益失衡狀態(tài)或者說一種強勢集團對弱勢群體的利益侵奪現(xiàn)象。如果此種不公正得不到有效矯正，長此以往，積怨便會蔓延至整個社會有機體，后果不堪想象。這就涉及到一個非常重要的問題，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)如何對待釘子戶?
這個問題從兩個層面上來看，對于確屬于漫天要價嚴(yán)重影響公共利益的釘子戶當(dāng)然要按照相關(guān)法律的規(guī)定操作;而對于屬于合法的維護自己法律賦予的權(quán)利的釘子戶我想“受損者得到其應(yīng)得的”是亙古不變的原則。而作為開發(fā)商，我想表明一種立場是人性的真善美不能被現(xiàn)代高度膨脹的物欲文化所沖撞湮滅，作為政府部門則要提供一種硬性的約束機制使得這些弱勢群體的權(quán)利能夠得到保障。
我其實了解到的一個事實是日本的開發(fā)商因為機場項目跟釘子戶談判了幾十年無疾而終;美國的開發(fā)商可以讓釘子戶那座搖搖欲墜的小樓永久矗立成為華盛頓一道美麗的風(fēng)景;德國的國家元首為了買下釘子戶的小磨坊可與其平等談判并最終讓這個小磨坊反成了德國司法獨立的一個標(biāo)志和豐碑。我并不是說我們在面對釘子戶的時候要刻成與國外同樣的一個模子出來，鮮明的文化差異導(dǎo)致這種做法實際上是徒勞的。我只是想從中傳達(dá)出一種理念，那就是平等，開發(fā)商也好、政府也好，首先要讓被征收人能夠平等的坐在同一張談判桌上充分表達(dá)他們的意愿，其次就是要嚴(yán)格按照法律的有關(guān)規(guī)定去操作。盡管這些好像已被老生常談，盡管不能突破的底線性的要求甚或有些卑微，但也正是因此，說起來總不免讓人感到一絲的悲涼。
對于專業(yè)拆遷律師而言，我覺得要區(qū)別對待各個案件。律師的工作體現(xiàn)在兩點，對于第一種釘子戶則要合理引導(dǎo)到法律的框架之內(nèi);對于后者，則要充分發(fā)揮拆遷律師的能動性，為其爭取到較大的權(quán)益。這也是我辦案立場的一個定位。
6.目前我國拆遷法規(guī)中還有哪些需要調(diào)整的地方，拆遷中的哪些問題亟需立法保障實現(xiàn)。
鑒于我國拆遷的模式有兩種，一種是國有土地的拆遷，一種是集體土地的拆遷，前者的拆遷模式是現(xiàn)行的《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)范，但是出臺后對于一些概念尚未界定清楚，導(dǎo)致地方政府征收權(quán)利的濫用侵害公民合法財產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)象不比之前減少，例如有些地方政府以舊城改造的名義實施征收，但實質(zhì)是進(jìn)行土地出讓獲得高額的土地出讓金等現(xiàn)象，所以國務(wù)院應(yīng)盡早出臺該法律的實施細(xì)則和對相關(guān)概念作出解釋，省級政府也盡快出臺地方性的規(guī)定以規(guī)范征收行為，不能讓這部百姓期待的法律在實施過程中走形。
第二種集體土地的征地拆遷我國尚無一部規(guī)范的法律，導(dǎo)致無法可依，地方政府侵害農(nóng)民權(quán)益嚴(yán)重，我國主要的拆遷矛盾也集中于此，因此應(yīng)盡快出臺一部針對集體土地征收過程中的征地拆遷條例。對此作為一名專業(yè)拆遷律師成功主辦的農(nóng)村拆遷案子數(shù)百起，對農(nóng)民訴求非常了解，為了履行我作為一名律師的社會責(zé)任，我也起草了一部集體土地征收與補償安置法的立法建議，已經(jīng)提交給全國人大常委會和國土資源部，在我起草的《集體土地征收與補償安置法》對與農(nóng)村集體土地征收過程中的主體、程序補償?shù)葐栴}做出了詳細(xì)的闡述，我希望通過我的立法建議能夠給農(nóng)民權(quán)利的保障做出一點貢獻(xiàn)。
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