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在房屋拆遷過(guò)程中，當(dāng)事人之間較大的爭(zhēng)議往往并不是拆遷是否符合公共利益，而是補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是否合理、是否到位。所以，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定至關(guān)重要。通行也是比較可行的做法是由拆遷戶和被拆遷戶共同選擇一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)協(xié)商確定拆遷補(bǔ)償的最終數(shù)額。但被拆遷戶往往對(duì)自己選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估價(jià)格不滿意，覺得評(píng)估價(jià)格太低，無(wú)法補(bǔ)償自己的損失。這主要有以下兩方面的因素：
首先，我國(guó)目前的拆遷補(bǔ)償評(píng)估體系不夠科學(xué)，房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)很難做到完全的中立和獨(dú)立，在評(píng)估過(guò)程中往往忽視土地使用權(quán)的價(jià)值，且更多地考慮房地產(chǎn)商的利益，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格過(guò)低。有不少地方是執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并不是參照周圍類似房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，難免導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格過(guò)低。
其次，被拆遷戶認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。一是沒有考慮土地使用權(quán)的期限。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地使用年限是估價(jià)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)價(jià)值主要體現(xiàn)在土地使用權(quán)上，同一地段同一建筑結(jié)構(gòu)同一面積的房屋，如果土地使用年限不同，其價(jià)格會(huì)有很大差異。吳蘋要求同等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求并不完全合理，因?yàn)樾路康耐恋厥褂脵?quán)期限將重新計(jì)算(一般為70年)，遠(yuǎn)比原房的土地使用權(quán)余期要長(zhǎng)。二是沒有正確認(rèn)識(shí)評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
我國(guó)的地權(quán)結(jié)構(gòu)與世界上的其他許多國(guó)家并不一致，城市的土地所有權(quán)完全歸國(guó)家所有，房屋所有人僅享有土地使用權(quán)。按照土地管理法規(guī)定，取得土地使用權(quán)的方式是劃撥或出讓兩種方式。但是，由于歷史原因，在落實(shí)私房政策時(shí)，私房的土地使用權(quán)的取得既不是劃撥方式也不是出讓方式，而是“自然取得”方式。1990年4月《國(guó)家土地管理局關(guān)于城市宅基地所有權(quán)、使用權(quán)等問(wèn)題(給最高人民法院民事審判庭)的復(fù)函》中解釋：“我國(guó)1982年憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有后，公民對(duì)原屬自己所有的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)。”自然取得和劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)是無(wú)限期使用，而出讓取得的土地使用權(quán)是有限期使用。出讓取得的土地使用權(quán)拆遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，而劃撥取得的土地使用權(quán)拆遷時(shí)沒有補(bǔ)償。自然取得的國(guó)有土地使用權(quán)如果被視作是劃撥取得，拆遷時(shí)就得不到補(bǔ)償。但是，不對(duì)私人喪失“自然取得”的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，將導(dǎo)致私人財(cái)產(chǎn)的減少和生活質(zhì)量的下降，顯然是不合理不公平的。所以關(guān)于“自然取得”土地使用權(quán)或者基于事實(shí)享受土地使用權(quán)的房屋所有權(quán)人是否應(yīng)就土地使用權(quán)部分獲得補(bǔ)償，補(bǔ)償多少也是一個(gè)值得關(guān)注的重要問(wèn)題。
國(guó)家是土地的所有權(quán)人，被拆遷戶是土地的使用權(quán)人，具有一定期限的使用權(quán)。所有權(quán)的行使應(yīng)該受限于用益物權(quán)，不能以行使所有權(quán)為由隨意剝奪用益物權(quán)。在土地使用權(quán)期限屆滿前，政府欲將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，就得從被拆遷人手中購(gòu)回余期土地使用權(quán)。但是我國(guó)的拆遷制度并不是這樣設(shè)計(jì)的，而是政府先把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，然后由開發(fā)商和被拆遷戶雙方去“搏斗”，開發(fā)商還得向被拆遷戶支付喪失土地使用權(quán)損失的費(fèi)用，等于支付了雙重費(fèi)用。交易結(jié)構(gòu)的不合理在一定程度上影響了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定，加劇了房地產(chǎn)商和被拆遷戶的矛盾。物權(quán)法也僅規(guī)定征收房屋所有權(quán)的問(wèn)題，而沒有對(duì)征用土地使用權(quán)作出規(guī)定，這不能不說(shuō)是一個(gè)缺憾。
被拆遷戶不能就拆遷補(bǔ)償糾紛向法院提起民事訴訟，也是房屋拆遷問(wèn)題矛盾突出的一個(gè)重要因素。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。”上述規(guī)定限制了被拆遷戶就拆遷補(bǔ)償安置獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。中國(guó)人民大學(xué)教授張新寶認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償協(xié)議不遵循自愿原則，但在補(bǔ)償安置的方式和數(shù)額等方面則應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)遵循等價(jià)有償原則。筆者認(rèn)為，政府為了公共利益可通過(guò)法定程序決定征收公民的房屋，對(duì)房屋是否拆遷被拆遷人沒有選擇的自由，不管被拆遷人是否愿意，相關(guān)機(jī)構(gòu)都有權(quán)依法拆除;拆遷補(bǔ)償協(xié)議雖不遵守自愿原則，但拆遷人和被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置的方式和數(shù)額有異議時(shí)，法律應(yīng)允許他們之間的拆遷補(bǔ)償糾紛通過(guò)司法程序予以解決，這樣可以解決政府既是當(dāng)事人又是裁判人的問(wèn)題，緩解被拆遷人和政府之間的矛盾。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定需依賴中介機(jī)構(gòu)的權(quán)威評(píng)估，而評(píng)估的科學(xué)、合理、準(zhǔn)確除了需要評(píng)估人員的專業(yè)水準(zhǔn)外，更需要靠科學(xué)合理的評(píng)估規(guī)范。發(fā)展獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)和建立規(guī)范的評(píng)估體系是確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的有益之策。
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