北京市從政府評估到市場評估
2014-04-16 13:42???作者：administrator???瀏覽次數：次???分享到：
舊模式：以政府評估價補償
年近古稀的彭zz，在北京市宣武區(qū)牛街附近的平房里居住了幾十年。2005年，她所住的社區(qū)被劃入拆遷范圍，因對補償款不滿，她拒絕拆遷。2008年，法院給彭zz下發(fā)了拆遷糾紛裁決。在這份裁決中，根據政府相關規(guī)定計算出來的“正常”的拆遷補償
金額約30萬元，遠遠低于開發(fā)商之前給出的120萬元的口頭協議價。
北京市所實行的拆遷補償評估模式，屬于政府指導型模式，其中構成拆遷補償金額的核心元素，為基準地價和基準房價，然后根據固定的計算公式進行估算?；鶞实貎r和基準房價，都是由北京市政府主管部門制定的。
例如，目前北京市基準地價和基準房價的取值，源于北京市國土資源局2001年頒布施行的《北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》，其中土地級別被分為一級到十級，價格最高一級土地的基準地價和基準房價分別為5300~6000元、1000元，其他級別土地的基準價格，在此基礎上依次降低。
彭zz所居房屋的拆遷補償金額，正是在此基礎上估算得出。根據估算出的總賠償金額，每平方米的補償價為8000多元，該地周邊商品房價格約為1.5萬元/平方米。
新償試：參照市場評估價補償
“其實開發(fā)商也知道估算值太低。”彭zz的代理律師說，實際補償估算價與市場情況嚴重不符，這早已是公認的事實。“幾乎每一戶的補償標準都是不一樣的。”協議補償，超越評估價，成為補償金額的最終議定方式。補償標準的缺失，使得每一戶的補償金額，都成為一個“不能說的秘密”。
拆遷實際上是一次利益再分配的過程，面臨著各種矛盾，短期內難以解決。“計價方式從靜態(tài)到動態(tài)，這只是技術手段的變化。”北京首佳房地產評估有限公司總估價師王世春表示，估價方式的改變，只會適當緩解矛盾，而不會根除矛盾。他認為，這一估價方式仍然面臨一些考驗，例如，在目前這個時點上，按市場價評估的賠償金可能比原有模式的評估價更高一些，“但如果房價下降或出現較大的波動，會出現什么情況呢?”矛盾可能依然存在。
實際上，與市場接軌的拆遷估算模式，早已在其他城市實行，包括上海、重慶、天津等地。
今年4月初，北京市西長安街拆遷首次參照市場評估價給予補償，每平方米的補償基礎價超過了3萬元;4月中旬，隆福寺招貼擬拆遷公示，表示將按市場評估價進行拆遷補償。
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