俗話說：“幾輩年月一方地“。在我國農(nóng)村大多數(shù)地區(qū)，宅基地就是一家一戶的農(nóng)民居住生活的庭院用地。宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋(住宅)為目的的那部分土地。那么問題來了，“我家的宅基地”誰來保護(hù)?如果遇到拆遷如何補(bǔ)償?今天北京創(chuàng)為律師事務(wù)所的拆遷律師和你聊聊關(guān)于“宅基地”的那些事兒。

一、什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)?

農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)是農(nóng)民群眾的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有農(nóng)民個(gè)人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，因此，農(nóng)村居民新建住宅應(yīng)當(dāng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民委員會(huì)提出申請(qǐng)經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并且不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

但如果國家建設(shè)需要征用土地，或者鄉(xiāng)村的土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或村民宅基地的實(shí)際使用面積過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過，報(bào)請(qǐng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查、同意，基本核算單位有權(quán)調(diào)劑或重新安排使用。但應(yīng)對(duì)原有宅基地的建筑物和樹木等給予合理賠償，不得平調(diào)。

二、宅基地與房屋的關(guān)系是怎樣的?

根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有。農(nóng)民的住房歸農(nóng)民所有。這樣，我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體存在著并非一致的情況，但農(nóng)村土地使用權(quán)可以依法為農(nóng)民享有。

三、我國《土地管理法》對(duì)農(nóng)村宅基地作了哪些規(guī)定?

我國《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。該法第六十二條進(jìn)一步規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”

四、城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購置宅基地?

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。國土資源部2004年234號(hào)文件規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

五、宅基地使用權(quán)能否可以繼承?

《土地管理法》第6條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”根據(jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地，所有權(quán)屬于國家或集體;國家及集體所有的土地是可以依法確定由個(gè)人使用的，即公民對(duì)宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人。這也只是具體執(zhí)行國家的行政法規(guī)，而不是繼承的結(jié)果。

六、在土地征收中，如何確定農(nóng)村房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?

在確定農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償安置時(shí)，要注意以下三點(diǎn)：前列，房屋補(bǔ)償安置只對(duì)合法用房進(jìn)行補(bǔ)償安置。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。拆遷信息公告后，在原有房屋內(nèi)外部添加的部分不能得到拆遷補(bǔ)償。第二，房屋拆遷的補(bǔ)償，無論是采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭€是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都需根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估為基礎(chǔ)確定。第三，過渡期應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，拆遷人不得擅自延長;如延長過渡期，應(yīng)承擔(dān)增加安置補(bǔ)償費(fèi)的義務(wù)。

七、農(nóng)村房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，可以繼承嗎?

農(nóng)村的房屋屬于私產(chǎn)，依法可以繼承。繼承的前提是有證據(jù)證明房屋屬于被繼承人，這時(shí)，產(chǎn)權(quán)證書較有證明力。如果沒有產(chǎn)權(quán)證，那當(dāng)事人必須提供其他有效的證據(jù)來加以證明。目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而很多農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證明。農(nóng)村房屋所有權(quán)人能夠用來證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。一般來說，不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上房屋的所有權(quán)。

看了上述講解，相信農(nóng)民朋友對(duì)宅基地的一些問題有了初步了解。法律是保障農(nóng)民利益的根本之源。在遇到土地征收、房屋拆遷過程中，唯有通過法律手段，依靠專業(yè)法律服務(wù)人員，才能使自身的權(quán)益得到合法的保障。