在2011年7月方萍與朱先生簽訂房屋租賃協(xié)議，約定于將江蘇省某市商用房租給朱先生使用，面積約600平方米，年租金為10萬元整，租賃期限是2011年7月5日至2013年7月5日，朱先生一直在該處為名煙名酒實際經(jīng)營，依法辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，按協(xié)議約定及時交納房租，并依法履行納稅的義務。王某經(jīng)過幾年的經(jīng)營，生意一直紅火，一家人生活的很幸福，合同到期后，雙方口頭續(xù)約了租賃合同，突然，2012年8月20日看到了拆遷方粘貼的拆遷通知，告知包括朱先生承租房屋在內(nèi)均被列入拆遷范圍，拆遷期限至2013年4月1日止。2012年8月26日，方萍向丁某發(fā)出通知，要求其在2012年9月20日前將房屋騰空交還給我方。收到通知以后，朱先生表示可以騰房，但應當就相關(guān)損失進行賠償。由于雙方未就補償達成一致意見，朱先生并未停止經(jīng)營行為。2012年11月中旬，方萍對朱先生承租的房屋采取了停水停電的措施，因為貨物全部儲放在該處，也沒有其他地方可以轉(zhuǎn)移，朱先生便從此停止了經(jīng)營行為，但仍然未將房屋騰空退還。

后來方萍把朱先生告上法庭，訴稱：其對訴爭房屋享有所有權(quán)，被告朱先生無任何理由占用房屋系侵犯其物權(quán)的行為，應當立即停止。對于“大房東”的起訴，朱先生覺得自己非常冤枉，這件事情令朱先生夜不能寐，而后，他打開電腦通過網(wǎng)絡找到了我們北京創(chuàng)為律師事務所拆遷律師團隊，連夜趕到北京與我們面談，拆遷律師詳細了解當事人情況之后，考慮到當事人因拆遷造成的重大損失情況，我所接受了當事人委托，拆遷律師迅速啟動維權(quán)工作。

辦案過程

一、創(chuàng)為拆遷律師團隊介入案件后，考慮到當事人被告身份，拆遷律師先行了解了訴訟進展，隨后向?qū)徖泶税傅膶徟蟹ü傺a充提交了一份《代理法律意見》。該意見中將案件性質(zhì)一番圈圈點點，得出清晰的法律分析結(jié)果。在分析結(jié)果之上，律師認為：首先，原告方起訴的案由和理由不符，本案不能作為侵權(quán)糾紛，而應當是合同糾紛；其次，原告方所訴的侵權(quán)行為不成立。

二、反敗為勝的民事起訴狀為進一步化解訴訟被動劣勢，律師遞交一份民事起訴狀，代理意見、民事起訴，二連環(huán)式法律運作為當事人取得了欣然滿意的結(jié)果，法院未繼續(xù)對侵權(quán)糾紛一案進行判決，方萍則在法院的調(diào)解工作下找到朱先生積極協(xié)商。2013年3月，雙方達成庭外調(diào)解協(xié)議：由方萍給朱先生合理的補償款，而朱先生在款項入帳后及時騰退房屋。

本案拆遷律師觀點

有時候總有一種觸目之處皆現(xiàn)實的感覺。在現(xiàn)代社會生活中，人們在某一具體活動的初期階段會通過邀約、承諾、這樣的環(huán)節(jié)訂立白紙黑字的合同，對具體的權(quán)利和義務進行約定，而且通常也會為合同設(shè)立一個有效期限。這種做法一般不會出現(xiàn)什么問題，而問題往往出在合同有效期屆滿以后，人們會出于一種信任或者習慣，不再以書面合同形式繼續(xù)約定權(quán)利義務的分配，而是以口頭形式或者實際行為繼續(xù)按照原有合同的約定進行具體活動。這就是我們通常所說的事實合同。在房屋租賃領(lǐng)域，這種事實合同是較為常見的。在一個走向規(guī)范化的年代，體現(xiàn)合同自由的事實合同雖然被允許存在，卻不可避免地存在著糾紛滋生的風險。當這種可能性置身于其他個性元素并存的環(huán)境中時，則很可能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實局面，困擾當局者。就本案來說，存在著三個個性元素：其一，商鋪出租；其二，承租人在租賃合同期間沒有簽訂書面合同；其三，租賃關(guān)系的客體房屋邂逅房屋拆遷。承租人又是否可以依據(jù)這一事實合同獲得拆遷補償？根據(jù)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，只要承租方在合同期滿后仍然使用租賃房屋，而出租方也不明確表示異議，那么就認為雙方的租賃合同繼續(xù)有效。結(jié)合前述第一點內(nèi)容，如果實際承租人對擬被拆遷房屋享有事實意義上的租賃使用權(quán)，且房屋出租方未表示異議，就應認定實際承租人的承租身份，對其進行拆遷補償安置分配。