房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素包括法律談判主體、法律談判內(nèi)容、談判記錄與談判協(xié)議等內(nèi)容。

因房屋（企業(yè)）拆遷的立法不完善，法律談判是解決糾紛的重要法律方法之一。

在實(shí)務(wù)操作中,房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在諸如承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失、談判各方主體地位不同等、談判受政策性影響較大缺少穩(wěn)定性等問題。拆遷朱久興律師在談判過(guò)程中應(yīng)當(dāng)把握談判技巧，制定科學(xué)公道的談判策略，進(jìn)行適當(dāng)法律調(diào)查，明確談判各方心理定位，科學(xué)駕馭房屋（企業(yè)）拆遷法律談判。

房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題：

1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失。

承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護(hù)。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，將應(yīng)當(dāng)給予承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償打包補(bǔ)償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對(duì)承租人（承租企業(yè)）進(jìn)行了安置，拆遷人往往采取了回避的態(tài)度。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償權(quán)利，或因利益趨動(dòng)在獲得補(bǔ)償款之后對(duì)補(bǔ)償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補(bǔ)償安置的權(quán)利。

2、談判主體地位不對(duì)稱，法律談判缺少同等性。

與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機(jī)關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動(dòng)拆遷程序具有主動(dòng)性，而在談判中處于強(qiáng)勢(shì)地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會(huì)對(duì)被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對(duì)稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。

3、被拆遷人談判心理?yè)u擺不定，法律談判難以堅(jiān)持己方態(tài)度。

因被拆遷人在談判過(guò)程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和立做“釘子戶”獲得較高拆遷補(bǔ)償。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢(shì)地位，其不可能保持一個(gè)相對(duì)較堅(jiān)定的態(tài)度。這也為被拆遷人聘請(qǐng)的拆遷律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。

4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。

尤其是作為被拆遷人一方，因其對(duì)拆遷知識(shí)知之甚少尚無(wú)法形成框架性知識(shí)，在法律談判中往往漫天要價(jià)。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個(gè)法律性文件，這尚且不包括政府行政機(jī)關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對(duì)拆遷法律知識(shí)的整體性熟悉，碰到拆遷，常常會(huì)向四周經(jīng)歷過(guò)拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。拆遷政策各有不同，甚至同一區(qū)的各個(gè)動(dòng)遷基地適用口徑也會(huì)有不同。專業(yè)化知識(shí)的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價(jià)位定位不正確，談判各方因談判基準(zhǔn)差別過(guò)大致使談判失敗。