房屋拆遷維權(quán)攻略（北京創(chuàng)為律師事務(wù)所）

為了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中追求公平正義，公民需依法理性維權(quán)，避免沖突升級(jí)從而影響維權(quán)過程，基于全國各地拆遷維權(quán)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，略作簡要總結(jié)如下：

一、保護(hù)公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受到侵犯

自己房子自己做主，商業(yè)開發(fā)者和被拆遷者是平等主體間的民事法律關(guān)系，雙方談判，達(dá)成一致意見房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不能達(dá)成一致意見就不能進(jìn)行拆遷。

為了公共利益的需要，政府可以強(qiáng)制征收，但必須依照法定程序，并給與公正補(bǔ)償。目前，什么是公共利益、強(qiáng)制征收的程序、賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)都有爭議，舊拆遷條例很不公平，新的征收條例仍在制定中。根據(jù)新的征收條例草案，公共利益有明確的列舉，為了公共利益政府作為征收主體，拆遷補(bǔ)償按照市場化標(biāo)準(zhǔn)，即土地使用權(quán)的拍賣價(jià)格。

在法律不明確，尤其是對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷法律不明確的情況下，強(qiáng)制剝奪公民房屋財(cái)產(chǎn)的政府行為應(yīng)當(dāng)推定是為了公共利益的征收，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過規(guī)劃、價(jià)格評(píng)估、頒發(fā)拆遷許可證、裁決、強(qiáng)制執(zhí)行等程序。未經(jīng)過這些程序的強(qiáng)制拆遷屬于非法。

二、違法違規(guī)的拆遷

各地出臺(tái)一些拆遷政策也許是善意的，但的確違法。經(jīng)村民代表大會(huì)(而不是村民大會(huì))同意就強(qiáng)制拆遷村民的房屋，即所謂“村民自愿騰退改造”的拆遷模式，違反了村民委員會(huì)組織法，也違反了憲法和物權(quán)法。沒有具體的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃就獲得拆遷許可證甚至沒有拆遷許可證就強(qiáng)制拆遷的“土地儲(chǔ)備”拆遷模式，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法。未經(jīng)規(guī)劃、價(jià)格評(píng)估、頒發(fā)拆遷許可證等法定程序就強(qiáng)制拆遷的所謂“綠化隔離帶”拆遷模式，違反了憲法和物權(quán)法。

三、合理公正的補(bǔ)償-有權(quán)利分享土地增值

征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)采用市場化標(biāo)準(zhǔn)，即土地公開拍賣的價(jià)格。當(dāng)然，由于地價(jià)上升是城市發(fā)展的結(jié)果，不應(yīng)當(dāng)把全部收入歸房屋原所有人，國家可以通過稅收拿走一部分歸公，剩下的歸房屋所有人。

房屋拆遷土地開發(fā)通常意味著巨額利潤，目前這些利潤大部分被政府和開發(fā)商拿走了，給房屋原產(chǎn)權(quán)人分享太少，這是各地拆遷矛盾的直接原因?？紤]到中國國情，被拆遷者在拆遷項(xiàng)目的利潤中分享三分之一是合理的，有些地方采取“拆一補(bǔ)二”或拆一補(bǔ)三，即拆除一平米，在原地補(bǔ)償二或三平米的模式也是比較合理的。

四、當(dāng)面對(duì)不公正的強(qiáng)拆怎樣維權(quán)

沒有法律程序，或者雖按照法律程序但補(bǔ)償明顯不公正的拆遷，公民有理由依法理性維權(quán)。房屋拆遷維權(quán)是防守行為，核心在于一個(gè)字——拖。不要輕易被搬遷獎(jiǎng)勵(lì)誘惑，各地一個(gè)基本教訓(xùn)是，不公正的拆遷中，搬走的越早越吃虧，北京有大量為此追悔莫及的居民。如果拆遷方答應(yīng)回遷安置，要等到回遷房可以入住，并且經(jīng)過質(zhì)量鑒定之后才同意搬遷，切莫在回遷房建好之前就簽字搬走，否則可能遭遇無法回遷或者回遷房質(zhì)量差等問題。

第一，團(tuán)結(jié)。拆遷方可能想盡辦法威逼利誘分化瓦解被拆遷者，只有團(tuán)結(jié)才能維護(hù)共同的權(quán)益。團(tuán)結(jié)的方式包括召集熱心公益的村民舉行會(huì)議，選舉有公信力的維權(quán)代表，大家捐款成立維權(quán)基金，組織村民討論、整理共同的合理要求，公布張貼這些合理要求，等等。

第二，不合作。如果沒有完備法律手續(xù)，或者賠償沒有達(dá)到大家共同的合理要求，就不予合作，被動(dòng)的不合作比如丈量房屋面積不開門不理會(huì)，要求簽字不理會(huì)。主動(dòng)地不合作，比如主動(dòng)訴諸法律。針對(duì)拆遷方貼出的公告提起訴訟，依法上訪等。不被動(dòng)等待，而是主動(dòng)拿起法律武器質(zhì)疑對(duì)方違法之處。可以考慮有組織分批上訪，一直堅(jiān)持下去。如果拆遷方通過工作單位施加壓力，也要聯(lián)合起來訴諸法律。

第三，記錄并曝光違法犯罪行為。很多地方拆遷方使用黑惡勢力。黑惡勢力最怕曝光。準(zhǔn)備好攝像機(jī)、微型錄像錄音設(shè)備，隨時(shí)記錄黑惡勢力騷擾、打人、砸玻璃等違法犯罪行為。記錄的目的一方面是為了報(bào)案，更重要的是為了曝光。視頻和圖片對(duì)真相傳播非常重要，利用圖片制造新聞點(diǎn)，比如重慶釘子戶的圖片很具有新聞沖擊力。充分利用網(wǎng)絡(luò)，建立博客，注冊(cè)論壇，建立微博、twitter賬號(hào)，常更新內(nèi)容，曝光違法行為，放大公民的呼吁。公布自己的聯(lián)系方式，向網(wǎng)友們求助。

第四，集體行動(dòng)和行為藝術(shù)。如果已經(jīng)有部分房子被拆遷，可以考慮在原地搭帳篷，帳篷可以很有特色，本身也是言論表達(dá)。在房屋周圍貼標(biāo)語，比如“私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯”、“要人權(quán)要生存”等。集體上訪時(shí)可以穿上印有統(tǒng)一字樣的衣服。在自己村莊或者小區(qū)舉辦燭光晚會(huì)、集會(huì)等，把經(jīng)過的圖片視頻發(fā)到網(wǎng)上。遭遇黑惡勢力野蠻暴力投訴無門也可以適當(dāng)舉行集會(huì)示威，但一定要和平有序。

第五，理性談判。做好充分的防守工作，溫和理性，執(zhí)著堅(jiān)守。以恰當(dāng)?shù)姆绞酵涎幼銐蜷L的時(shí)間，或者在抗?fàn)庍^程中，拆遷方可能會(huì)找來談判。談判要價(jià)要合理，談判代表態(tài)度要溫和，不跟任何人吵架，但要堅(jiān)定;該妥協(xié)的時(shí)候要妥協(xié)，要考慮大局，考慮發(fā)展和建設(shè)，切莫得理不饒人。通過理性談判達(dá)到合理補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正與和諧。

如何合法有效地維護(hù)被拆遷戶的合法權(quán)益?建議是：當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話(盡量使用電話)要和氣，切不可激化矛盾，絕不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

在拆遷期間，被拆遷人應(yīng)當(dāng)免除一切不良嗜好，謹(jǐn)防掉進(jìn)有關(guān)人員設(shè)計(jì)的陷阱，被迫簽訂違心的拆遷協(xié)議。被拆遷人事先應(yīng)做好各項(xiàng)防范措施(最主要的是家人的安全)，當(dāng)被拆遷人的人身或財(cái)產(chǎn)遭到侵害(含人身恐嚇)時(shí)，被拆遷人應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，保留報(bào)案的證據(jù)(錄音、報(bào)案回執(zhí))，當(dāng)又一次遭受侵害(含人身恐嚇)時(shí)，被拆遷人可依國務(wù)院《信訪條例》向各級(jí)公安機(jī)關(guān)呈交請(qǐng)求保護(hù)函(較好用特快專遞，信封面寫明：關(guān)于請(qǐng)求保護(hù)……，必要時(shí)可附遺書)，促使公安機(jī)關(guān)“規(guī)勸”侵害人，增強(qiáng)對(duì)被拆遷人的人身保護(hù)。如果被拆遷人再一次遭到侵害，之前的報(bào)案材料可以作為公安機(jī)關(guān)不作為的證據(jù)使用，提起人身損害的行政訴訟(暫不要提起財(cái)產(chǎn)損害的訴訟)。

北京創(chuàng)為律師事務(wù)所簡介：

北京創(chuàng)為律師事務(wù)所是以征地拆遷維權(quán)業(yè)務(wù)為核心的專業(yè)拆遷律師事務(wù)所，具有成熟的責(zé)任律師團(tuán)隊(duì)。創(chuàng)為律師均畢業(yè)于國內(nèi)外知名法學(xué)院校，具有多年的辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，資歷深厚、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)。多年的實(shí)踐使律所團(tuán)隊(duì)已摸索出一整套成熟的維權(quán)方案，深受委托當(dāng)事人的信賴。

創(chuàng)為律師事務(wù)所成功主辦過數(shù)千起拆遷維權(quán)案件，成功達(dá)到了增倍補(bǔ)償?shù)男Ч?！多次參加由國?nèi)知名學(xué)者教授參與的集體土地征收拆遷的立法研討，并開創(chuàng)了律師維權(quán)推動(dòng)地方政府修改地方規(guī)章的先河，為中國土地拆遷法制進(jìn)程作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

始終堅(jiān)持“只為被拆遷人維權(quán)”的執(zhí)業(yè)理念，全心全意為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。