拆遷寶典之：拆遷過(guò)程中的陷阱分析
2014-04-01 10:39???作者：admin_cq???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
拆遷過(guò)程中的陷阱分析——評(píng)估報(bào)告
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償方式主要有兩種，分別是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換方式。對(duì)于采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞降?，《條例》24條規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。實(shí)踐中，被拆遷人都會(huì)收到一份房屋的評(píng)估報(bào)告，這似乎沒(méi)有什么可懷疑的，因?yàn)榉删褪沁@樣規(guī)定的，應(yīng)該不是什么陷阱。但評(píng)估報(bào)告是被拆遷人噩夢(mèng)的開(kāi)始，接受了評(píng)估報(bào)告就等于踏進(jìn)了痛苦的深淵。為什么這樣說(shuō)呢？我來(lái)細(xì)細(xì)分析?！稐l例》24條規(guī)定以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房產(chǎn)價(jià)格。由市場(chǎng)決定價(jià)格，這是非常合理客觀的，但問(wèn)題就出在了“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定“上。以北京為例，拆遷中房屋評(píng)估的評(píng)估依據(jù)是《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)），這個(gè)暫行規(guī)則是2001年制定的，此規(guī)定根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級(jí)，每一級(jí)有不同的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，同時(shí)具體規(guī)定了土地級(jí)別的范圍。如，一級(jí)土地為西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門(mén)西大街—地安門(mén)東大街—張自忠路—東四北 大街—東四南大街—東單北大街—崇文門(mén)內(nèi)大街—崇文門(mén)西大街—前門(mén)東大街—前門(mén)西大街 —宣武門(mén)東大街—宣武門(mén)內(nèi)大街—西單北大街；這級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為5300-6000 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為1000?？吹竭@個(gè)數(shù)據(jù)大家應(yīng)該看出問(wèn)題所在了，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是2001年，2001年到現(xiàn)在地價(jià)房?jī)r(jià)不知翻了幾番，還是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估是不合理的，但國(guó)家并未出臺(tái)新的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在所有的拆遷評(píng)估都是沿用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以，評(píng)估報(bào)告是拆遷中的大陷阱，當(dāng)然這個(gè)陷阱是國(guó)家給咱老百姓挖的。
拆遷人也知道這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重過(guò)時(shí)，所以拆遷補(bǔ)償談判的空間是非常大的，這似乎很有利于被拆遷人，但另一方面，這同樣給了拆遷人很大的權(quán)力，給你補(bǔ)多少，完全由他們說(shuō)的算，他們?cè)敢饨o你補(bǔ)多少就是多少。上述情況就形成了一個(gè)詭異的現(xiàn)象——拆遷人來(lái)買(mǎi)你的房屋，作為房主的你必須接受買(mǎi)主開(kāi)出的價(jià)格，拆遷人叫嚷著：“就這個(gè)價(jià)錢(qián)，你買(mǎi)也在買(mǎi)，不買(mǎi)也在買(mǎi)，否則我就拆你的房子”，所以我經(jīng)常說(shuō)的一句話就是：“社會(huì)主義的拆遷就是國(guó)家機(jī)器保護(hù)下的強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)”。
評(píng)估報(bào)告還有一個(gè)作用，就是在雙方達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，為拆遷人將來(lái)申請(qǐng)強(qiáng)行拆處拆遷房屋鋪路，也就是說(shuō)，對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估不是確定補(bǔ)償價(jià)格的需要，而是拆遷人申請(qǐng)強(qiáng)拆房屋的需要。這是件非?？膳碌氖虑?，因?yàn)橐坏┓课荼粡?qiáng)拆，你就進(jìn)入了最深最深的陷阱，并將終生不得陽(yáng)光.批注:得出一個(gè)結(jié)論:在補(bǔ)償條件沒(méi)有談妥情況下,是萬(wàn)萬(wàn)不能評(píng)估的.
拆遷過(guò)程中的陷阱分析——行政裁決前的談話
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。裁決的流程是依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房（2003）252號(hào)）進(jìn)行的。上述規(guī)程的第10條細(xì)化了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應(yīng)該組織當(dāng)事人調(diào)解，這就是行政裁決前談話程序的由來(lái)。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門(mén)必須充分聽(tīng)取當(dāng)事人的意見(jiàn)，對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)當(dāng)事人提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人一次很好的申辯機(jī)會(huì)，可以在政府主管部門(mén)的參與下解決補(bǔ)償太少買(mǎi)不起房的問(wèn)題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)，這次談話僅僅是程序上的要求，根本不能解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是合法的，政府當(dāng)然要依法辦事了，不能違法答應(yīng)超出法律規(guī)定的要求。所以，談話調(diào)解和房屋進(jìn)行評(píng)估的作用是一樣的，只是強(qiáng)拆前的前奏罷了。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，通過(guò)談話根本無(wú)法解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，你得到的補(bǔ)償不會(huì)得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗(yàn)是人生唯一的指路明燈。
當(dāng)然，在這個(gè)階段怎樣取得對(duì)你有利的境況呢，就是要阻止談話程序進(jìn)行及行政裁決書(shū)的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當(dāng)然這不是說(shuō)缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無(wú)法進(jìn)行下面的強(qiáng)制拆遷的進(jìn)行，強(qiáng)制拆遷是懸在了每一個(gè)被拆遷人頭上的一把刀。我們?cè)?jīng)多次成功地阻止裁決程序的進(jìn)行，致使強(qiáng)制拆遷的程序無(wú)法進(jìn)行，為當(dāng)事人爭(zhēng)取了談判的時(shí)間及機(jī)會(huì)，最終為當(dāng)事人獲得較大的利益。
拆遷中的陷阱分析——行政裁決書(shū)
通過(guò)上篇分析，大家知道根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，可以由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。實(shí)踐中，裁決的申請(qǐng)人一般是拆遷人一方，當(dāng)然在我們承辦的案件中，被拆遷人也主動(dòng)提起裁決申請(qǐng)的，但那是有特定目的的，并不是為了確定被拆遷人能夠得到多少補(bǔ)償。
接上篇的分析，房管部門(mén)做完調(diào)解工作后，在法定的期限內(nèi)就會(huì)出《房屋拆遷補(bǔ)償行政裁決書(shū)》了，裁決書(shū)的內(nèi)容一般包括搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等。當(dāng)然，裁決最核心的是補(bǔ)償數(shù)額，100%是評(píng)估報(bào)告上的那串可憐巴巴的數(shù)字。裁決書(shū)是拆遷談判中的分水嶺，是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，裁決書(shū)沒(méi)有下發(fā)，談判應(yīng)該還在上游，還有很多的主動(dòng)權(quán)，裁決書(shū)一旦下發(fā)，被拆遷人的談判地位就處于下游了，將裁決書(shū)比喻稱(chēng)拆遷的萬(wàn)惡之源，是一點(diǎn)不過(guò)分的。
裁決書(shū)一旦下發(fā)，距離被強(qiáng)制拆遷又邁進(jìn)了一大步，當(dāng)然下了裁決書(shū)，房屋不一定被強(qiáng)拆，但如果房屋被強(qiáng)拆，一定會(huì)有這個(gè)裁決書(shū)。裁決書(shū)的下發(fā)，就是評(píng)估報(bào)告上的那幾個(gè)數(shù)字得到了行政主管部門(mén)的認(rèn)可，可以堂而皇之登大雅之堂了。拆遷實(shí)踐中，裁決書(shū)下發(fā)后，拆遷人會(huì)繼續(xù)找被拆遷人協(xié)商補(bǔ)償問(wèn)題，補(bǔ)償也許會(huì)比原來(lái)的高一點(diǎn)，拆遷公司的人在這是會(huì)給被拆遷人灌輸這種思想“現(xiàn)在和我達(dá)成協(xié)議，你會(huì)得到50萬(wàn)，但如果等到被強(qiáng)拆，你只能得到評(píng)估報(bào)告上的那個(gè)數(shù)”。這時(shí)大部分的被拆遷人因?yàn)轫敳蛔毫屯讌f(xié)搬走了，撐下來(lái)的也就是一小部分，而這部分人應(yīng)該可以被成為“釘子戶”了，當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目的釘子戶是很少的。
裁決書(shū)的危害不止如此，拆遷許可證的訴訟或者復(fù)議對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)是非常重要的，它很多時(shí)候?qū)⑵鸬礁淖兠\(yùn)的作用，是被拆遷人的護(hù)身符。但根據(jù)現(xiàn)在北京各個(gè)法院和復(fù)議機(jī)關(guān)掌握的原則，一旦進(jìn)入了裁決程序，拆遷許可證的訴訟復(fù)議就不能立案了，這對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是缺少了防御敵人的尚方寶劍。
裁決書(shū)的危害大家都清楚了，為了不使自己面臨被強(qiáng)拆的境地，阻止裁決書(shū)的下發(fā)是重中之重，是否能夠成功的阻止裁決程序的終止，是關(guān)系到被拆遷人生死攸關(guān)的大問(wèn)題，阻止裁決的方法是有的，但越早越好
拆遷過(guò)程中的陷阱分析——政府強(qiáng)制拆遷
接上篇，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》不是說(shuō)像我這樣的律師唧唧歪歪發(fā)表幾篇文章能夠廢止或者改變的，還是告訴大家點(diǎn)實(shí)在的東西比較實(shí)際，給大家談?wù)剰?qiáng)制拆遷的法律規(guī)定吧?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第16條第2款及《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第17條都規(guī)定了人民法院強(qiáng)拆，當(dāng)然兩者程序是不同的。
首先說(shuō)說(shuō)政府強(qiáng)拆。
《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第18條規(guī)定，房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表及其具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證。這就是所謂的強(qiáng)拆聽(tīng)證會(huì)。作為代理律師參加過(guò)數(shù)次聽(tīng)證會(huì)，感覺(jué)就是“一場(chǎng)游戲一場(chǎng)夢(mèng)”，像導(dǎo)演的一場(chǎng)話劇。最具諷刺意味的是所謂的社會(huì)公信力代表，社會(huì)公信力代表一般都有拆遷項(xiàng)目的居委會(huì)及一兩名人大代表組成。整個(gè)聽(tīng)證會(huì)過(guò)程，公信力代表一般都是不發(fā)言的，最多也就是在即將結(jié)束的時(shí)候說(shuō)幾句冠冕堂皇的話，什么“為了建設(shè)和諧社會(huì)“、”政府很關(guān)心老百姓的生活了”，諸如此類(lèi)罷了。
聽(tīng)證會(huì)，就是拆遷人利用國(guó)家強(qiáng)制力將強(qiáng)拆這把鋒利的刀架在了被拆遷戶的脖子上，然后召集一幫人叫嚷著，“簽不簽、走不走，再不走，就刀下頭落了”。當(dāng)然在行刑之前，為了表示人性化及民主，給個(gè)機(jī)會(huì)吃點(diǎn)好的，念叨念叨遺言什么的。聽(tīng)證會(huì)和裁決前的談話作用是一樣的，就是通過(guò)強(qiáng)大的國(guó)家機(jī)器給被拆遷人加壓，逼迫其答應(yīng)條件搬遷，如果被拆遷人不就范，就進(jìn)行下面的程序，向政府申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷令，動(dòng)用政府力量將房子強(qiáng)拆。我是經(jīng)歷過(guò)一次強(qiáng)拆場(chǎng)面的，真是終生難忘。配著警棍、武裝帶的武警、西裝革履的政府工作人員、纏著紅袖箍的居委會(huì)人員，扛著攝影機(jī)的公證處人員、兇神惡煞的拆遷公司的人忙碌著、叫喊著，當(dāng)然少不了一臉憤憤又無(wú)奈的被拆遷人。我永遠(yuǎn)都不會(huì)忘記被拆遷人的老父親拉著我的手，老淚縱橫的說(shuō)：“李律師呀，你說(shuō)我這一大家人怎么辦呀，這幾十萬(wàn)，我們?cè)趺茨軌蛸I(mǎi)的起房”。遮風(fēng)避雨了一輩子的房屋瞬間成為廢墟，強(qiáng)拆的人伴著彌漫數(shù)里的塵土離開(kāi)，當(dāng)然還不忘彈掉西服上、皮鞋上的塵土。拆遷公司的人對(duì)了圍觀的群眾大叫：“都回去想想吧，盡快和我來(lái)簽協(xié)議，否則，這就是下場(chǎng)”。
強(qiáng)拆前的聽(tīng)證會(huì)，不能解決被拆遷人的補(bǔ)償問(wèn)題，在聽(tīng)證會(huì)反復(fù)念叨困難、買(mǎi)不起房、補(bǔ)償不合理等問(wèn)題是沒(méi)有絲毫用處的，真正的殺手锏是阻止聽(tīng)證會(huì)的召開(kāi)，并且要毫不留情。被拆遷人如果要爭(zhēng)取一個(gè)比較好的補(bǔ)償，應(yīng)該在前期也就是裁決書(shū)下發(fā)前開(kāi)始行動(dòng)，采用合法合理的技術(shù)手段阻止強(qiáng)拆程序的進(jìn)程，拆遷的相關(guān)法律法規(guī)還是賦予了被拆遷戶一些權(quán)利的。成功阻止強(qiáng)拆程序，是拆遷中的“免死牌”，大家一定記住了，我可是將我吃飯的東東都交代給大家了。
拆遷過(guò)程中的陷阱分析——人民法院強(qiáng)制拆遷程序
再說(shuō)說(shuō)人民法院強(qiáng)拆程序。
申請(qǐng)人民法院強(qiáng)拆適用的是《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》。上述解釋的第88條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，具體行政行為的法定起訴期限為3個(gè)月，也就是說(shuō)被拆遷人如果在收到裁決書(shū)的3個(gè)月內(nèi)不提起訴訟，從屆滿之日起的180日內(nèi)，拆遷人就可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆除房屋了。這樣握住強(qiáng)制拆遷這把刀的不是政府，而是人民法院了。上述司法解釋的93條還規(guī)定：人民法院受理行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定；需要采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行為的機(jī)構(gòu)執(zhí)行。法院執(zhí)行行政機(jī)關(guān)的裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)先由行政庭進(jìn)行審查，作出準(zhǔn)予執(zhí)行的《行政裁定書(shū)》，然后交執(zhí)行庭進(jìn)行具體執(zhí)行。人民法院強(qiáng)拆之前，還有一個(gè)行政審判庭的合法性審查的前置程序，它相當(dāng)于政府強(qiáng)拆遷前的聽(tīng)證會(huì)。從上述的司法解釋可以看出，司法強(qiáng)拆的時(shí)間有很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)囊?，至少需?個(gè)月的時(shí)間，不像政府強(qiáng)拆，時(shí)間完全由政府決定。所以，人民法院的強(qiáng)拆程序比政府應(yīng)該溫柔一點(diǎn)，可以被成為“溫柔一刀”，但刀畢竟是刀，刀刀見(jiàn)血是絕不含糊的。
司法強(qiáng)拆留給被拆遷人4個(gè)月時(shí)間，這就是稱(chēng)為“溫柔一刀”的主要原因，被拆遷人可以利用這4個(gè)月的時(shí)間阻止拆遷人進(jìn)行強(qiáng)拆，并且這完全是可以做得到的，當(dāng)然這個(gè)方法不能完全阻止到政府強(qiáng)拆，但對(duì)于司法強(qiáng)拆確實(shí)是一副不可多得的特效藥，屢試不爽也不為過(guò)。這個(gè)方法就是在訴訟期限內(nèi)對(duì)裁決書(shū)提起行政訴訟。只要提起訴訟，拆遷人就無(wú)權(quán)申請(qǐng)法院強(qiáng)拆了，因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第88條不是明確規(guī)定了行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。但一旦提起行政訴訟，訴訟期限就永遠(yuǎn)沒(méi)有了屆滿之日。你一定恍然大悟，在偷笑了吧！律師也有律師狡猾的一面的。哈哈！
綜上所述，對(duì)于司法強(qiáng)拆這個(gè)陷阱，還是有逃生的機(jī)會(huì)的，就看你知不知道逃生的道路罷了。
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