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城市更新是一項(xiàng)集城市規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)界定、房屋拆遷、設(shè)計(jì)施工、房屋銷(xiāo)售等多方面于一體的全新的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。但城市更新也面臨諸多法律問(wèn)題，一直深受社會(huì)各界的高度關(guān)注。
12月1日，在廣東省律師協(xié)會(huì)、深圳市律師協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦的“廣東2013年城市更新法律高端論壇”上，不少一線法律服務(wù)人員指出，拆遷補(bǔ)償糾紛是目前深圳市乃至全國(guó)城市更新的詬病，破解這一難題首要問(wèn)題還需政府主導(dǎo)。
拆遷補(bǔ)償是城市更新難題
會(huì)上，一位致力于城市更新法律服務(wù)的深圳律師用一張圖片生動(dòng)展示了位于深圳市羅湖區(qū)木頭龍小區(qū)的現(xiàn)狀。
始建于1983年的木頭龍小區(qū)擁有1340余戶居民，該小區(qū)房屋現(xiàn)已是破舊不堪。木頭龍城市更新單元作為深圳市2010年城市更新單元規(guī)劃制定的第一批計(jì)劃，在去年就通過(guò)了舊城改造立項(xiàng)，成為第一批公示的89個(gè)舊改項(xiàng)目之一。然而，其拆遷補(bǔ)償工作卻進(jìn)行了數(shù)年，目前有300多戶居民仍舊居住在該小區(qū)，成為該小區(qū)舊改項(xiàng)目中人們常說(shuō)的“釘子戶”。
據(jù)了解，根據(jù)深圳市政府于2012年發(fā)布的《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，建筑物為多個(gè)權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)利主體同意進(jìn)行城市更新。
具有豐富房地產(chǎn)訴訟經(jīng)驗(yàn)及法律實(shí)務(wù)的深圳律師賀倩明指出，雖政府規(guī)定三分之二的業(yè)主同意即可實(shí)施城市更新或改造，然而在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商必須和百分之百的業(yè)主對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)商達(dá)成一致，才能進(jìn)行改造，因而拆遷補(bǔ)償則成為城市更新中的較大難題，嚴(yán)重阻礙了城市更新的發(fā)展進(jìn)程。
股份公司主導(dǎo)舊村改造
“位于深圳市羅湖區(qū)的黃貝嶺舊村改造曾被列入羅湖區(qū)政府2011年重點(diǎn)項(xiàng)目，舊改面積19萬(wàn)平方米，竣工面積33萬(wàn)平方米，是目前深圳市已啟動(dòng)的拆遷面積較大的舊村改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目從政府立項(xiàng)到正式啟動(dòng)，整整歷時(shí)10年，但僅用了一年兩個(gè)月時(shí)間久完了1470戶簽約，與其他舊村改造相比進(jìn)度稱得上神速。”曾參與黃貝嶺村等舊村改造項(xiàng)目法律服務(wù)的廣東律師梁赤如此總結(jié)道。
據(jù)梁赤介紹，深圳市農(nóng)村城市化后，原來(lái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織變成了股份有限公司，股份公司在舊村改造過(guò)程中，一方面代表全體被拆遷人（村民）的利益，與發(fā)展商談判爭(zhēng)取利益較大化的賠償，另一方面要從大局出發(fā)，逐一動(dòng)員被拆遷人支持、理解拆遷工作，還要化解拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，推進(jìn)拆遷進(jìn)度。因而，股份公司在舊村改造中擔(dān)當(dāng)了相當(dāng)重要的角色。
在黃貝嶺舊村改造過(guò)程中，發(fā)生的各類(lèi)糾紛有90余宗，通過(guò)黃貝嶺股份公司設(shè)立的調(diào)解委員會(huì)成功調(diào)解的就有近50宗，可見(jiàn)，該股份公司起到了無(wú)可替代的作用。
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