房屋用途的爭(zhēng)議一直是拆遷糾紛中的矛盾焦點(diǎn)之一，如何妥善處理關(guān)系到拆遷糾紛能否順利解決。本來(lái)，從物權(quán)法的角度去看，房屋如何使用，是作為住宅或商業(yè)用途均是產(chǎn)權(quán)人的權(quán)限范圍，而且作為被拆遷的房屋來(lái)說(shuō)，應(yīng)該具有較統(tǒng)一的價(jià)值確定標(biāo)準(zhǔn)，似乎并不關(guān)乎房屋用途的問(wèn)題。然而，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，使得房屋用途爭(zhēng)議成為很多拆遷糾紛的矛盾焦點(diǎn)，該條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。因此使得同一地段的房屋往往會(huì)因?yàn)椴煌挠猛窘缍ǘ霈F(xiàn)較大差價(jià)，矛盾就此產(chǎn)生，甚至不可調(diào)和。如何界定房屋用途直接影響著拆遷糾紛的處理。拆遷維權(quán)

實(shí)踐中，對(duì)房屋用途界定發(fā)生爭(zhēng)議主要體現(xiàn)為兩種情況：一是住改非的問(wèn)題。住改非其實(shí)是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，其中摻雜著很多歷史問(wèn)題，很難一概而論，現(xiàn)行的拆遷制度往往以產(chǎn)權(quán)登記為依據(jù)確定房屋用途，使很多住改非得不到承認(rèn)，進(jìn)而引起矛盾激化。目前，整個(gè)立法或政策已經(jīng)開(kāi)了口子，一定程度上承認(rèn)了住改非的房屋利益，但是限制條件還是很多。二是與登記不符的問(wèn)題。即對(duì)房屋用途是否唯登記論的問(wèn)題，對(duì)于沒(méi)有登記或登記與事實(shí)不符的情況，如何確定其用途。而在大量的拆遷糾紛爭(zhēng)議中，對(duì)房屋用途的界定不滿(mǎn)也成為很多被拆遷人的質(zhì)疑拆遷合法性的重要理由之一，在司法實(shí)踐中不斷地沖擊著拆遷法規(guī)及政策。

應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于條例第24條中“用途”的解釋?zhuān)ㄐ械慕忉屖侵副徊疬w房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃部門(mén)同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計(jì)用途為經(jīng)營(yíng)性用房的，以取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其作為營(yíng)業(yè)性用房的依據(jù);又如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)性用房的，不但要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門(mén)同意變更的依據(jù)。實(shí)踐中，很多地方性規(guī)定，還給出了持續(xù)經(jīng)營(yíng)一定時(shí)間等要求(如蘇州就規(guī)定需要經(jīng)營(yíng)一年以上)。鑒于上述的規(guī)定及解釋?zhuān)诓疬w裁決或訴訟中，以登記為原則、以滿(mǎn)足特定條件的有限承認(rèn)為例外的做法是目前界定房屋用途問(wèn)題的主流，是具有合法性的。拆遷補(bǔ)償

需要說(shuō)明的是，其實(shí)單從法律層面來(lái)講，事實(shí)上上述解釋或者做法本身并未有效解決矛盾，甚至可以說(shuō)還成為矛盾產(chǎn)生的根源之一。在法學(xué)界，對(duì)于上述問(wèn)題也是頗多爭(zhēng)論的，很多論點(diǎn)均把矛頭指向了目前的規(guī)定及政策，認(rèn)為存在問(wèn)題，需要修改，因房屋用途爭(zhēng)議而引發(fā)的轟動(dòng)案例、過(guò)激事件也為數(shù)不少。因此，筆者認(rèn)為，立法部門(mén)應(yīng)當(dāng)盡快就如何界定房屋用途作出更為明確的規(guī)定和解釋,以利于更有效地解決拆遷糾紛。