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北京創(chuàng)為律師事務(wù)所的拆遷律師介紹，對企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關(guān)系是明確的，與一般房屋的拆遷并無不同之處。復(fù)雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，于此同時，國家對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整，國有資產(chǎn)有計劃地從一般工商企業(yè)中退出，使這些企業(yè)的資產(chǎn)多元化。而一些小型工商企業(yè)則被出售，國有商業(yè)企業(yè)為主的局面被私營商業(yè)企業(yè)為主所取代。由于國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調(diào)整是一項十分巨大的工程，就可能對近些年的房屋拆遷產(chǎn)生影響，導(dǎo)致被拆遷房屋補償權(quán)利主體的多元化。這一影響反映在以下方面：
一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，形成了特殊的補償權(quán)利主體
經(jīng)濟體制改革，使企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，由此經(jīng)營權(quán)在所有權(quán)之外，成為新的拆遷補償對象，經(jīng)營權(quán)人成了特殊的補償權(quán)利主體，對房屋拆遷補償的協(xié)商內(nèi)容發(fā)生了很大的變化。
近年來，我讀過許多城市的房屋拆遷管理實施辦法，大多數(shù)城市都是將經(jīng)營權(quán)人排除在補償權(quán)利主體之外，規(guī)定的是“拆除房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，給被拆遷人造成經(jīng)濟損失的，在過渡期內(nèi)由拆遷人按照市價部門公布的標準租金給予補助。”某一城市的綜合市場拆遷，數(shù)百名承租柜臺和場地的經(jīng)營者、租賃者經(jīng)營期尚有兩年，卻只按從業(yè)人數(shù)每人200元的標準，向市場的所有人領(lǐng)取補助。而市場所有人更慘，因為該市物價部門還是五年前該市場開業(yè)時定了租金標準，每平方米月租6元人民幣的租金，而拆遷時租金實際已達到月租平方米60元。這種規(guī)定無疑是不公平，損害了非住宅房屋所有人和經(jīng)營者的合法權(quán)益，而制定辦法的思維還停留在國有工商企業(yè)所有人與經(jīng)營者相統(tǒng)一的水平上，因而落后于社會發(fā)展。
二 拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機，必須靈活進行
拆遷人實施拆遷與被拆遷人改制企業(yè)接觸，要注意其機制變化帶來的靈活性，要準備多套方案。而企業(yè)面臨拆遷時，同時要將拆遷作為企業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略機遇來考慮，利用拆遷盡可能地對企業(yè)進行經(jīng)營方式、品種、范圍和體制進行適應(yīng)市場需求的調(diào)整。這樣，就可以減少或預(yù)防糾紛的發(fā)生，減輕房屋拆遷和企業(yè)改制帶來的對社會穩(wěn)定的負面影響。
目前，國企改制的較大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補償則為困難企業(yè)改制提供了資金來源，但是拆遷補償資金的使用有先后的順序。根據(jù)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)的原則，優(yōu)先支付的應(yīng)當(dāng)是拖欠職工的工資和養(yǎng)老金、醫(yī)療費用等，其次才是其他開支。這是因為不解決職工的切身利益，企業(yè)改制就難以成功，對此，各地政府在處理改制企業(yè)的拆遷時都是較為慎重的。
三 注意把握企業(yè)改制引起的補償權(quán)利主體的變化
除去補償資金的使用順序和補償方式的選擇之外，及時地、準確地把握企業(yè)改造帶來的補償權(quán)利主體的變化，采取正確的對策，對改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。同時，對企業(yè)改制不僅是企業(yè)資本的改造，還有依據(jù)市場需求，對企業(yè)主體本身進行改造，實行資產(chǎn)重組。做法上，有分立，也有合并的，由此無疑會引起拆遷關(guān)系當(dāng)事人，特別是補償權(quán)利主體的變化。
1.分立
分立，是企業(yè)改制的較多的方式，是根據(jù)企業(yè)對市場競爭不同的功能或生產(chǎn)經(jīng)營范圍的不同，將一個分設(shè)為多個企業(yè)，或者將企業(yè)中的某一部分分離出來，單獨設(shè)立新的企業(yè)。分立過程中涉及生產(chǎn)經(jīng)營場地的調(diào)整，如遇拆遷，其拆遷補償權(quán)利主體便產(chǎn)生變化。企業(yè)分立時對拆遷活動的不利影響主要是兩個方面：一是有的企業(yè)分立后，相關(guān)財產(chǎn)分割未能辦理相應(yīng)的手續(xù)，結(jié)果遇上拆遷，往往是使用人沒有所有手續(xù)，所有人又不在使用，容易產(chǎn)生爭議，影響拆遷進度。二是有的企業(yè)改制目的不正確，單為逃避債務(wù)，而沒有按照市場競爭的需求對企業(yè)人財物合理調(diào)整，結(jié)果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發(fā)不穩(wěn)定因素，也給拆遷活動帶來干擾。
2.合并
合并，是企業(yè)改制的特殊方式，是為了增強企業(yè)的市場競爭能力，將相配套或上下游相關(guān)的企業(yè)合并組建新的企業(yè)。合并的方式多種多樣，兼并是常見的方式。合并是資產(chǎn)質(zhì)量好、有廣闊市場前景的企業(yè)實現(xiàn)低成本擴張，迅速擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的常用手段，國內(nèi)外成功的范例不少。企業(yè)合并，其拆遷中的權(quán)利義務(wù)均由合并后的企業(yè)承擔(dān)，從權(quán)利主體的角度容易落實。
3.轉(zhuǎn)讓
轉(zhuǎn)讓，是企業(yè)改制的常見方式。國退民進，將原來屬于國有所有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營企業(yè)或原企業(yè)職工，便引起了企業(yè)房屋所有權(quán)人的變化。這種轉(zhuǎn)讓的實現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的出讓人一般不是原企業(yè)，而是通過國有資產(chǎn)的管理者——當(dāng)?shù)卣畞磉M行的。轉(zhuǎn)讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權(quán)問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果，我們在處理改制企業(yè)的拆遷糾紛時，不把握其產(chǎn)權(quán)的變化，不了解其轉(zhuǎn)讓合同的約定，就有可能走彎路。
同時，存在的問題主要是有的企業(yè)拆遷中，企業(yè)合并沒有按市場規(guī)律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達不到預(yù)期的效果。同時反而受了一次重創(chuàng)。甚至有的合并期間發(fā)生資產(chǎn)流失，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生逆變的非正常情況，影響拆遷補償權(quán)利的實現(xiàn)。
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