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北京拆遷律師解析：房屋買賣由于主體身份的不同，可分為城鎮(zhèn)居民之間房屋買賣，農(nóng)民之間房屋買賣，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民之間的買賣，無論哪種形式的買賣都存在房屋買賣合同成立后，房屋也交付給買受人占有，但沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。那么，遇到這種情況應(yīng)該怎么辦？本期《案例解說》欄目，邀請北京拆遷律師進行詳細解說。
拆遷維權(quán)依據(jù)：誠實信用原則和公平原則
《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動產(chǎn)買賣如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，即使買受人實際占有了該不動產(chǎn)，買受人也不能取得該不動產(chǎn)的物權(quán)，在買受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰有權(quán)利得到拆遷補償利益？實踐中做法不一，絕大多數(shù)開發(fā)商都給房屋產(chǎn)權(quán)登記人，本期欄目分析的是誰有權(quán)利獲得補償利益，一般人都認為出賣人有權(quán)利獲得補償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠實信用原則和公平原則。
出賣人已經(jīng)全額得到了賣房款，又將房屋交付買受人占有，如果開發(fā)商給的拆遷補償利益高于賣房款，出賣人又反悔不賣房子了，將得到的房款退給買受人，然后想要補償利益，顯然違反了誠實信用原則，如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不行，必須要結(jié)合法律規(guī)則。
兩種情況買受人應(yīng)得到拆遷補償 下面分兩種情況進行分析，第一種情況，如果出賣的房屋占用的土地是國有土地，容易找到法律依據(jù)，因為國有土地上的房屋買賣基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出賣人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，這是出賣人的義務(wù)。如果出賣的房屋已經(jīng)注銷登記，補辦不了產(chǎn)權(quán)變更登記，可以參照《物權(quán)法》第十九條，對該條法律規(guī)則進行目的性擴張解釋，同時對《物權(quán)法》第九條進行目的性限縮解釋，同時結(jié)合誠實信用原則和公平原則，讓出賣人將自己獲得的補償利益返還給買受人。
第二種情況，如果是農(nóng)民的房屋賣給城鎮(zhèn)居民，是變更不了房屋產(chǎn)權(quán)登記的，因為法律不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房屋。當(dāng)時的立法目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房屋，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變?yōu)檎?，這樣損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織其他成員的利益，對保護農(nóng)村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護出賣人的利益。如果農(nóng)村土地被國家征收，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房子的立法目的落空，此時如果支持買房人的利益，并不損害集體利益和其他農(nóng)民的利益，出賣人自愿出賣自己的房屋，對出賣房屋之后自己利益的增減是有預(yù)期的，拆遷補償利益應(yīng)該給房屋買受人。
維權(quán)有風(fēng)險，過戶應(yīng)抓緊！
拆遷律師表示，以上兩種情況，盡管買受人應(yīng)當(dāng)?shù)玫讲疬w補償利益，但有時拆遷維權(quán)也是有風(fēng)險的，還是建議能過戶的及時辦理變更登記，避免不必要的麻煩。
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