摘要：隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房屋拆遷已經(jīng)成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動，而其中承租企業(yè)拆遷(以下簡稱企業(yè)拆遷)往往是最復(fù)雜也最容易被忽視的環(huán)節(jié)。因此如何在城市房屋拆遷過程中有效維護(hù)好承租企業(yè)的合法權(quán)益，將關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的興衰和存亡。

【前言】

隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房屋拆遷已經(jīng)成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動，而其中承租企業(yè)拆遷(以下簡稱企業(yè)拆遷)往往是最復(fù)雜也最容易被忽視的環(huán)節(jié)。因此如何在城市房屋拆遷過程中有效維護(hù)好承租企業(yè)的合法權(quán)益，將關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的興衰和存亡。

現(xiàn)實(shí)中承租人的類別繁多，按照房屋的的使用性質(zhì)分為居住房屋房屋承租人和非居住房屋承租人，而企業(yè)承租人正是屬于非居住房屋承租人。實(shí)踐中不同類別的承租人在拆遷過程中的地位和權(quán)利有著很大的區(qū)別，但是現(xiàn)有的相關(guān)的法律法規(guī)對此都沒有加以區(qū)分，從而導(dǎo)致在實(shí)際的拆遷過程中作為非居住房屋承租人的企業(yè)不能作為拆遷當(dāng)事人參與到拆遷關(guān)系中，既不能參加到拆遷補(bǔ)償協(xié)議的談判過程中，發(fā)生糾紛后也不能以拆遷當(dāng)事人的身份申請拆遷裁決、申請行政復(fù)議、提起行政訴訟。

雖然《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱條例)第十三條、第十六條、第二十七條;《上海城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱細(xì)則)第五條、十九條、二十四條;《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規(guī)定》第二條、第三條、第十四條都對承租人參與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、申請行政裁決、申請行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利作出規(guī)定，但是僅僅是針對居住房屋承租的，而對非居住房屋承租人的企業(yè)的相關(guān)權(quán)利并未作出明確規(guī)定。

正是因?yàn)橹贫壬系娜蔽?，?dǎo)致了作為非居住房屋承租人的企業(yè)在拆遷法律關(guān)系的主體喪失，從而造成了承租企業(yè)在實(shí)踐中的維權(quán)困難。

【案例回顧】

A公司發(fā)布公告稱，A公司位于江蘇省B市某工業(yè)園內(nèi)。2011年5月1日起，A公司正在使用的部分廠房被C公司強(qiáng)制拆遷，而此次強(qiáng)拆行為是在執(zhí)行B市人民政府的土地收儲計(jì)劃。但是在此之前，A公司作為實(shí)際使用經(jīng)營者卻并未被告知拆遷之事。

公告稱，作為權(quán)利人，A公司曾多次通過多種方式向B市人民政府相關(guān)部門申請公開有關(guān)A公司廠房拆遷、土地征收的政府文件、批文和拆遷補(bǔ)償?shù)仍敿?xì)情況的書面文件，但至今未得到回復(fù)。

因上述政府文件和信息是否公開將直接導(dǎo)致對A公司廠房的拆遷是否合法及A公司如何得到補(bǔ)償。

A公司于2012年1月6日向B市中級人民法院提起行政訴訟，請求判令B市人民政府向A公司公開和告知有關(guān)A公司廠房拆遷、土地征收的政府文件、批文和拆遷補(bǔ)償?shù)仍敿?xì)情況并提供相應(yīng)的書面文件。

就所有權(quán)而言，A公司早在數(shù)年前就將該地皮以及房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了C公司，而對該房屋的租期，根據(jù)A公司公告顯示，A公司僅與C公司簽訂了1年租約，租期從2009年7月1日至2010年6月30日，此后就沒有再續(xù)約，也就是說，C公司對該塊地上的建筑的拆除就不能算違規(guī)強(qiáng)拆，而A公司也避開訴對方強(qiáng)拆，反而訴B市政府，要求公布征地文件，這就說明了A公司的真正意圖。"

A公司表示，C公司和B市政府方面一直拒絕透露征地的補(bǔ)償金額等細(xì)節(jié)問題，作為承租人的A公司方面覺得非常不公平。

【案例剖析】

對于案件中若房屋使用方A公司與C公司的房屋租賃合同尚處于有效期內(nèi)，A公司有權(quán)事先知道拆遷計(jì)劃，并追索一定的補(bǔ)償款法律規(guī)定。相關(guān)法律也明確了非居住房屋承租人的企業(yè)在拆遷中應(yīng)當(dāng)獲得的利益，包括設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償?shù)鹊取５?，該?quán)利如何實(shí)現(xiàn)，企業(yè)承租人向拆遷人還是被拆遷人主張，如何主張等等，法律并沒有明確規(guī)定。同時(shí)，但搬遷費(fèi)什么標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償如何計(jì)算，還是無法操作。

那么對于在本案中的企業(yè)承租人在拆遷中有哪些權(quán)利呢?

知情權(quán)：《政府信息公開條例》第十一條規(guī)定：“設(shè)區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點(diǎn)公開的政府信息還應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：……(三)征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況;……”據(jù)此，企業(yè)承租人對相關(guān)拆遷信息有知情權(quán)。

企業(yè)承租人有權(quán)選擇評估機(jī)構(gòu)，對評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及評估報(bào)告的客觀性、合理性提出異議：根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條、第二十條、第二十二條的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)承租人對相關(guān)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可以要求對估價(jià)進(jìn)行復(fù)核，也可另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估。對結(jié)果仍有異議的，可向主任委員會申請技術(shù)鑒定。

獲得安置和補(bǔ)償?shù)臋?quán)利：企業(yè)承租人有獲得拆遷安置并選擇拆遷安置方式的權(quán)利。尤其是與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，有權(quán)要求被拆遷人與拆遷人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議，還有權(quán)選擇具體過渡方式。對于應(yīng)該屬于企業(yè)承租人的補(bǔ)償部分，包括對承租房屋進(jìn)行裝修的費(fèi)用，無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，設(shè)備安裝及調(diào)試費(fèi)用，公司搬遷的費(fèi)用，包括搬家費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)變更費(fèi)用，停產(chǎn)停業(yè)損失、臨時(shí)安置過渡費(fèi)，員工解聘的安置費(fèi)，對于無形資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)等。

申請行政裁決、行政復(fù)議、行政訴訟和民事訴訟的權(quán)利：在拆遷中，承租人享有的行政復(fù)議權(quán)或行政訴訟權(quán)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是對拆遷行政許可不服的可以申請復(fù)議或提起訴訟;二是對拆遷行政裁決不服的可申請復(fù)議或提起訴訟;三是對拆遷行政主管部門不履行法定職責(zé)的可以申請復(fù)議或提起訴訟。

5、其他權(quán)利：拆遷過程中，承租人除了享有上述權(quán)利之外，同時(shí)還享有以下權(quán)利：解除租賃合同權(quán);請求提供過渡房或要求支付過渡費(fèi)的權(quán)利;簽定拆遷協(xié)議及重新訂立租賃合同的權(quán)利。

承租企業(yè)在拆遷過程中能否獲得拆遷補(bǔ)償安置在很大程度上還取決于其與被拆遷人的租賃合同。但是因?yàn)閷?shí)踐中的各種原因，導(dǎo)致了承租企業(yè)在租賃合同中對于遭遇動拆遷的約定差異很大，有的甚至都對此沒有作任何約定。但是實(shí)際拆遷過程中，對于該租賃合同的認(rèn)定往往以偏概全，沒有差別對待。

【律師觀點(diǎn)】

對于企業(yè)租賃合同中對于企業(yè)拆遷情況的幾種約定有如下處理：租賃合同中明確約定，租賃期限內(nèi)遇城市房屋拆遷，租賃合同解除，租賃雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。此種情況下，不論租賃合同中是否約定承租人的補(bǔ)償問題，承租人均可根據(jù)法律規(guī)定得到補(bǔ)償。(2)租賃合同中明確約定，租賃期限內(nèi)遇城市房屋拆遷，租賃合同解除，租賃雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但同時(shí)約定，此種情況下，出租人不給予補(bǔ)償或約定承租人放棄補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。此種情況下，租賃合同根據(jù)約定解除，但筆者認(rèn)為，承租企業(yè)仍可根據(jù)法律規(guī)定得到補(bǔ)償，其放棄補(bǔ)償?shù)募s定應(yīng)屬無效。房屋拆遷時(shí)，對承租企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)的應(yīng)當(dāng)是拆遷人，而非出租人，而房屋租賃合同只約定出租人與承租人的法律關(guān)系，出租人無權(quán)要求承租人放棄對拆遷人的補(bǔ)償請求權(quán)。(3)租賃合同未明確約定租賃期限內(nèi)遇城市房屋拆遷租賃合同如何處理。此種情況下，如果出租人主張租賃合同解除，一般都將拆遷視為不可抗力，從而認(rèn)定租賃合同解除，出租人不承擔(dān)違約責(zé)任，但是承租人仍應(yīng)該根據(jù)法律規(guī)定得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

【相關(guān)延伸】

對承租企業(yè)權(quán)利保護(hù)的法律缺位，是導(dǎo)致承租企業(yè)在拆遷過程中權(quán)利受損的根本原因。因此，完善相關(guān)立法迫在眉睫。第一，要確立承租企業(yè)在拆遷關(guān)系中的主體地位;第二、要明確賦予承租企業(yè)拆遷過程中的權(quán)利救濟(jì)途徑;第三、修改現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)定，使對承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償更有操作性;第四，要明確應(yīng)補(bǔ)償企業(yè)在拆遷過程中的無形資產(chǎn)損失。